岡山市の注文住宅の相場は？費用を抑えて後悔しない家づくりのコツを解説
家づくり学校
岡山市で注文住宅を建てる際の相場目安は、土地代込みで総額4,500万円～5,000万円です。
最新データによると岡山県全体の平均が約4,632万円となっており、地価の高い岡山市内（特に北区）で建てる場合、さらに数百万円ほど割高になる傾向があります。ただし、これはあくまで目安であり、建物の「性能（断熱・気密）」や「土地エリア」によって変動します。
この記事では、公的データに基づく正確な相場内訳と、岡山市特有の地盤リスクやランニングコスト（光熱費）も踏まえた、費用を抑えて賢く建てるためのコツを解説します。
- 最新データに基づく岡山市の注文住宅の費用目安
- ハウスメーカーと工務店の坪単価の違い
- 岡山市内の人気エリアの土地相場と注意点
- 広告費をカットして安く建てる「優良工務店」の探し方
この記事を監修した人
家づくり学校 岡山校
地域密着の住宅情報誌を発行する「㈱KG情報」が運営。累計28,000組以上の家づくりをサポートしてきた無料相談窓口です。 ネット検索やカタログだけでは分からない「リアルな情報」をもとに、中立的な立場であなたにぴったりの会社をご提案します。
1.データで見る岡山市の注文住宅の費用相場
まずは、公的な統計データを基に、一般的な相場感を把握しましょう。
岡山市の土地付き注文住宅の費用相場
岡山市で土地付き注文住宅を建てる場合、平均費用相場は「総額4,500万円～5,000万円」です。
以下は、住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」のデータと、岡山での家づくりをサポートする「家づくり学校岡山校」の現地情報を基にした、全国・中国地方・岡山県・岡山市の土地付き注文住宅の所要資金（総額）です。
| 地域 | 建設費（建物） | 土地取得費 | 総額 |
| 全国 | 3,512万円 | 1,495万円 | 5,007万円 |
| 中国地方 | 3,654万円 | 1,100万円 | 4,754万円 |
| 岡山県 | 3,593万円 | 1,039万円 | 4,632万円 |
| 岡山市 | 3,500万円 | 1,000万～1,500万円 | 4,500万～5,000万円 |
※出典：住宅金融支援機構「 フラット35利用者調査」と「家づくり学校岡山校」の現地情報より作成
データを見ると、岡山県全体の平均は約4,632万円です。土地価格が高い岡山市内では、「総額4,500万円～5,000万円」を現実的な予算の目安として捉えるのが良いでしょう。
もちろん、こだわればこれ以上になりますが、工夫次第でこの範囲内に収めることも十分に可能です。
岡山市のハウスメーカー・工務店の価格差
「相場」は、依頼する住宅会社の種類・会社ごとによっても大きく変わります。
■業態別の坪単価目安
| 業態 | 坪単価の目安 | 特徴 |
| 大手ハウスメーカー | 100万～120万円 | ブランド力・安心感はあるが、広告宣伝費等の経費が価格に乗っている。 |
| 地域密着型の工務店 | 70万～90万円 | 会社により幅がある。社数が多いため優良工務店の見極めが困難。 |
| ローコストビルダー | 55万～70万円 | 価格重視。標準仕様の断熱性能などが低く設定されている場合があり、確認が必要。 |
💡 家づくり学校の視点：平均値を鵜呑みにするのは危険！「安物買い」で将来損する“見えないコスト”
ネット上の平均相場はあくまで他人のデータです。そこには「富裕層の豪邸」も「最低限の仕様の家」も混ざっています。「平均相場＝あなたの適正予算」ではありません。
また、安さだけで選ぶのも危険です。昨今、電気代が高騰しているため、初期費用（イニシャルコスト）を抑えすぎると、断熱性能が不足し、住んでからの光熱費（ランニングコスト）が高くつく可能性があります。 まずは、「自分たちが毎月無理なく返せる額」から、将来の光熱費も含めた総予算を割り出すことがスタートラインです。
2. 本体価格だけじゃない！注文住宅にかかる費用の内訳
「坪単価×坪数」で計算した金額だけで家が建つわけではありません。注文住宅には、建物本体以外にも様々な費用がかかります。ここを見落とすと、最終的に数百万円の予算オーバーになります。
■注文住宅の総費用の内訳イメージ
- 本体工事費（約70％）
家そのものをつくる費用（基礎、構造、内外装、設備など） - 付帯工事費（約20％）
建物以外に必要な工事費（地盤改良、屋外給排水、電気配線、外構工事など） - 諸費用（約10％）
手続きや登記、ローン手数料、火災保険料、引っ越し代など（原則現金が必要）
💡 家づくり学校の視点：岡山市は「地盤改良費」を予備費に入れておくべき
岡山市内（特に南区や干拓地エリア、河川の近くなど）は、地盤が軟弱な場所が多くあります。いざ地盤調査をしてみると、想定外の「地盤改良工事（柱状改良や鋼管杭など）」が必要となり、100万～200万円単位の追加費用が発生するケースが珍しくありません。 ギリギリの予算計画ではなく、こうしたリスクも見越した予算を立てておくことが、後悔しないための防衛策です。
3.岡山市のエリア別土地相場
「どこに住むか」で土地代は大きく変わり、結果として建物にかけられる予算も変わります。まずは、岡山市内の主要エリアごとの相場感を一覧で見てみましょう。
■岡山市の主要エリア別 土地相場目安
| エリア | 坪単価の目安 | 土地価格目安 |
| 岡山市北区 中心部 （岡山駅周辺） |
60万～90万円 | 4,000万～5,000万円 |
| 岡山市北区 北長瀬・大元 | 45万～70万円 | 2,250万～4,000万円 |
| 岡山市南区 備前西市周辺 | 35万～50万円 | 1,750万～2,500万円 |
| 岡山市北区 庭瀬周辺 | 25万～30万円 | 1,200万～2,000万円 |
| 岡山市中区 平井周辺 | 20万～30万円 | 1,000万～2,000万円 |
| 岡山市東区 西大寺周辺 | 20万～25万円 | 1,000万～1,500万円 |
※上記は市場取引価格の目安であり、接道状況や形状により大きく変動します。
岡山市北区 中心部エリア（岡山駅周辺）
- 坪単価目安：60万～90万円
- 土地価格目安：4,000万～5,000万円
県庁や市役所があり、商業施設も充実した最も利便性が高いエリアです。坪単価は県内で最も高く、50坪の整形地を確保するのは予算的にも困難です。このエリアで建てる場合、30坪程度の狭小地や変形地をうまく活用する設計力のある住宅会社選びが必須となります。
岡山市北区 北長瀬駅・大元駅周辺エリア
- 坪単価目安：45万～70万円
- 土地価格目安：2,250万～4,000万円
近年、商業施設（ブランチ岡山北長瀬など）の開発が進み、子育て世帯に非常に人気が高い激戦区です。地価の上昇が続いており、土地情報が出てもすぐに買い手がつく状況です。このエリアを狙うなら、土地探しのスピード感が求められます。
岡山市南区 備前西市駅周辺エリア
- 坪単価目安：35万～50万円
- 土地価格目安：1,750万～2,500万円
国道2号線バイパスへのアクセスが良く、スーパーや公園も多いため、車移動中心の子育て世帯に人気です。北区に近い利便性を持ちながら、中心部よりは価格が抑えられます。ただし、南区は一部地盤が弱いエリアもあるため、地盤改良費への備えが必要です。
岡山市北区 庭瀬駅エリア
- 坪単価目安：25万～30万円
- 土地価格目安：1,200万～2,000万円
岡山市と倉敷市の中間に位置し、電車でも車でも両方面へのアクセスが良好です。坪単価20万円台から探せる場所もあり、利便性と価格のバランスが良いベッドタウンとして根強い人気があります。
岡山市中区 平井エリア
- 坪単価目安：20万～30万円
- 土地価格目安：1,000万～2,000万円
中心部へのアクセスが良い割に、比較的土地価格が落ち着いている「穴場」とも言えるエリアです。予算を抑えたい方には魅力的ですが、旭川などの河川が近いため、ハザードマップでの浸水リスクや地盤の確認は必ず行いましょう。
岡山市東区 西大寺エリア
- 坪単価目安：20万～25万円
- 土地価格目安：1,000万～1,500万円
古くからの街並みが残り、落ち着いた住環境で永住を考える世帯に人気です。土地価格が比較的手頃なため、例えば「土地代を1,000万円に抑え、浮いた予算を建物の断熱・気密性能や耐震等級3に回す」といった、質の高い家づくりを実現しやすいエリアです。
💡家づくり学校の視点：土地探しから始めるのは失敗の元！
岡山市で注文住宅を検討している方の多くが「まずは土地探し」とポータルサイトを見たり、不動産屋に行かれますが、家づくり学校では強く警鐘を鳴らしています。これには2つの大きなリスクがあるからです。
1.金銭的リスク
土地にお金を使いすぎ、肝心の建物に予算がなくなります。結果、「場所は良いけど夏暑く冬寒い家」になり、住んでからの光熱費や健康面で後悔します。
2.時間的リスク（会社選びの失敗）
土地の売買契約を結ぶと、住宅ローン審査（土地決済）の期日が決まってしまいます。その期日までに建物の見積もりや契約が必要になるため、「自分に合う住宅会社をじっくり比較検討する時間」がなくなります。焦って決めた会社で妥協しないためにも、まずは「どんな家を建てたいか」を固め、建物予算を確保してから土地を探す。この順番が鉄則です。
4.注文住宅の費用を落とす具体的な方法
「予算オーバーだけど、どうしても注文住宅をあきらめたくない！」そんな時に、家の「質」を落とさずにコストだけを抑える具体的なポイントを紹介します。
- 家の形状をシンプルにする（総2階・凹凸を減らす）
- 土地の条件を見直す
- 岡山市で使える補助金・減税制度をチェックする
- 展示場に出展しない「優良工務店」を見つける
家の形状をシンプルにする（総2階・凹凸を減らす）
1階と2階の面積が同じ「総2階」の四角い家は、屋根や基礎の面積が最小限になり、構造的にも強く、かつ建築費を最も安く抑えられます。
土地の条件を見直す
「南向き」「整形地」などの好条件を少し外すだけで、土地代は数百万円下がることがあります。北向きの土地や変形地でも、高い断熱性能があれば、一年中明るく快適な家は建てられます。
岡山市で使える補助金・減税制度をチェックする
国や自治体の制度を賢く使えば、数十万～百万円単位で実質コストを抑えられます。特に2026年は、省エネ性能の高い家に対する支援が手厚くなっています。
- 国の支援： 子育てエコホーム支援事業（長期優良住宅等で最大100万円）、住宅ローン減税など。
- 岡山市の支援： 住宅用スマートエネルギー導入促進補助事業（太陽光発電、蓄電池、ZEH導入などへの助成）。
補助金は「契約前」の確認が鉄則です。人気の補助金は年度途中で予算が終了したり、「着工前・契約前」の申請が必須だったりします。「知らなかった」で損をしないよう、必ず商談の初期段階で「今使える補助金はありますか？」と担当者に確認してください。
「コスパの良い実力派工務店」を見つける
大手ハウスメーカーは、ブランド力や倒産リスクの低さといった大きな安心感がある一方で、豪華なモデルハウスの維持費やテレビCMなどの「広告宣伝費」が建築費に含まれている側面があります。
一方で、岡山市には「過度な広告費はかけず、その分を『家の質』に還元する」という方針の実力派工務店も数多く存在します。ブランド名よりも「実質的な家の性能（住み心地）」を重視する場合、こうした工務店を選ぶことで、同じ予算でもワンランク上の家を建てられる可能性が高まります。
自分では見つけられない「優良工務店」を提案します！
優良工務店は、展示場に出展せず、口コミや紹介で成り立っていることが多いため、自力で見つけるのが困難です。「家づくり学校岡山校」では、アドバイザーが実際に現場を確かめた「広告費を抑えて良い家を建てる工務店」の情報を厳選してピックアップしています。「知名度にお金を払うのではなく、家そのものにお金をかけたい」という方は、ぜひ一度お越しください。
5. 岡山市の注文住宅費用・相場【よくある質問Q&A】
ここでは、岡山県での家づくりをサポートする「家づくり学校岡山校」に寄せられる家を建てる際の費用に関するよくある質問をご紹介します。
Q.岡山市で注文住宅は総額いくらかかりますか？
A.土地の有無やエリアによりますが、土地購入からの場合、総額4,500万円～5,000万円前後がひとつの目安となります。
ただし、工夫次第でこれより安く抑えることも可能ですし、性能や素材にこだわれば高くなります。
Q.岡山市で土地が安いエリアはどこですか？
A.東区や南区の一部などは比較的安価ですが、注意が必要です。
元々が干拓地や田んぼであった場所は地盤改良費が高額になる（土地は安いが総額は高くなる）ケースがあるため、表面上の価格だけで選ばず、改良費も含めた総額で判断が必要です。
Q.頭金（自己資金）はいくら用意すればいいですか？
A.一般的には物件価格の1割～2割と言われますが、「頭金なし（フルローン）」で建てる方も増えています。
手元の貯金をすべて頭金に入れるのはリスクがあります。家づくり学校岡山校では、教育費や老後資金も含めたライフプランを作成し、「頭金を入れるべきか、手元に残すべきか」をシミュレーションできます。
Q.注文住宅は建売住宅より高いですか？
A.一般的に、注文住宅の方が初期費用は高くなる傾向にあります。
しかし、建売住宅は万人に合わせた仕様であり、断熱・気密性能が不十分な場合もあります。30年、50年と住み続ける光熱費やメンテナンス費（生涯コスト）まで考えると、高性能な注文住宅の方がトータルでお得になるケースも多々あります。
Q.予算3,000万円台で岡山市内で注文住宅は建てられますか？
A. はい、可能です。ただし、重要なのは「会社探し」の前に「予算と要望の整理」を徹底することです。
3,000万円台という限られた予算内で、性能も住み心地も諦めない家を建てるには、「何にお金をかけ、何を削るか」という優先順位の整理が不可欠です。また、予算を決める際は「銀行が貸してくれる金額」を基準にしてはいけません。教育費や老後資金も考慮し、「毎月無理なく支払い続けられる金額」から逆算して総予算を組むことが何よりも大切です。
まずは、ご家族で「譲れない要望」と「適正な予算」を整理することから始めましょう。
6.「あなただけの適正予算」を知ることから始めよう
ネットやSNSには、魅力的な家の写真や「相場情報」が溢れています。でも、情報が多すぎて「結局、自分たちには何が合っているんだろう？」「どの会社を選べばいいの？」と、かえって迷ってしまうことはありませんか？
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