【2024年最新版】住宅ローン控除のすべてとその活用法を解説！

生活の基盤である住宅ですが、コロナ禍以降、社会情勢の影響もあり住宅価格は高騰してきました。そのため、国も住宅取得に係る経済対策として住宅取得時の費用負担軽減のための支援策を用意しています。

2024年度最新の支援策を見ていきましょう！
「少子化対策」や「脱炭素化」に重点を置いた経済対策の一環としての主な支援策は次の3つ。

①住宅ローン控除（減税）
②住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置
③子育てエコホーム支援事業

ここでは「住宅ローン控除（減税）」について解説しながら、その活用方法もご紹介します。

「住宅ローン控除（減税）」とは？

正式名称は「住宅借入金等特別控除」
住宅ローンを利用してマイホームを取得した人に対して、金利負担の軽減を図るための制度です。

「住宅ローン控除」あるいは「住宅ローン減税」と呼ばれたりしますが、どちらも住宅購入に関連して税金を軽減するこの制度のことを指しています。ここでは「住宅ローン控除」で統一させていただきます。

住宅ローン控除の概要

初めに住宅ローン控除の仕組みの説明と、住宅ローン控除が適用されるとどれくらいの税金が戻ってくるのかシミュレーションしてみますね。

①控除額は「１年あたりの最大控除額（借入限度額×0.7%）※下表参照」または「住宅ローンの年末残高の0.7％」のいずれか低い方の金額
※「マイホームの取得対価」が上限となるため住宅ローン全額が対象とならないこともあります。

②まず所得税から控除し、控除しきれない分は翌年の住民税からも一部控除
※住民税から控除できる額は、次のいずれか少ない金額
（1）所得税で控除しきれなかった住宅ローン控除額
（2）所得税の課税総所得金額等の額×５％（上限97,500円）
✅実際に控除される金額は納付した税額の範囲内となるため納付額以上に控除されることはありません。

③借入限度額は住宅の性能や世帯の構成によって異なる
住宅ローン控除は以前からありましたが、2022年に一部内容が変更され、環境に配慮した住宅を優遇する内容となったため借入限度額は住宅の性能によって異なります。また、子育て支援の観点から2024年からは子育て世帯および若者夫婦世帯には借入限度額の上乗せ措置（子育て特例※）があります。
※2024年度の税制改正関連法案の可決・成立をもって実施されます。

※「子育て特例」の対象となるのは
「19歳未満の子を有する世帯」または「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」

最新情報は国土交通省ホームページでご確認ください。

住宅ローン控除による減税シミュレーション

Aさんの例でシミュレーションしてみましょう！

【試算条件】
年収　600万円のＡさん（30代）
所得税：20.31万円　住民税：30.40万円
課税総所得金額等×5％=14.82万円←上限9.75万円を上回っています。
※年収の増加は考慮しないものとします。
●家族
妻（30代）共働き＋2歳子ども
●住宅
新築の長期優良住宅に2024年9月に入居
物件価格：4,000万円
●住宅ローン
住宅ローン借入額：4,000万円　返済期間：35年　金利：0.5%　元利均等返済
2024年9月からローン返済開始
住宅ローン契約者：Aさん（100%）

①新築の長期優良住宅で2024年入居、子育て世帯に該当
→1年あたりの最大控除額：借入限度額5,000万円×控除率0.7％＝35万円

②2024年末時点の住宅ローン残高3,965万円×控除率0.7％＝27.75万円
→27.75万円が実際に住宅ローン控除を受けられる上限額

③①35万円と②27.75万円の低い方の金額が、実際の控除可能額
→控除可能額：27.75万円

年末の借入残高は、返済と共に減少していくため、徐々に税額控除額が下がっていく形になります。

次に所得税と住民税を見てみましょう。

④控除可能額27.75万円から、まず所得税20.31万円が控除されます。
控除可能額より所得税の方が少ないため、所得税は全額が控除対象となり還付されます。つまり全額戻ってきますので、その年の所得税の納付額は0円になります。

⑤所得税から控除しきれなかった分（27.75万円－20.31万円=7.44万円）は翌年の住民税から控除されます。
控除対象となるのは（1）と（2）のいずれか小さい額
（1）所得税で控除しきれなかった住宅ローン控除額：7.44万円
（2）課税総所得金額等の額×５％：14.82万円＞上限9.75万円←対象となるのは上限額まで
→（1）＜（2）なので住民税からの控除額：7.44万円
本来、納める予定の住民税30.40万円から7.44万円控除されて、住民税の納税額は22.96万円となります。翌年からの住民税の負担が毎月6,200円軽くなります。

⑥1年目の住宅ローン控除額は、所得税20.31万円＋住民税7.44万円＝合計27.75万円となります。

※上記シミュレーションはあくまで概算値です。

このシミュレーションの場合、13年間で約302万円の税の軽減効果を得られることになります。
減税効果は、住宅ローンを契約した人の収入額や、借入の額、金利などの条件により異なりますので、気になる方はシミュレーションをしてみるといいですよ。

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住宅ローン控除を受けるための「住宅ローン」の条件

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用した人が受けられる税額控除ですが、適用されるためには一定の条件を満たさなくてはいけません。まず、住宅ローンに関する条件を見ていきましょう。

• 住宅ローンの借入期間が10年以上であること
• 住宅（居住の用に供する家屋）の取得のために借りたローンであること
  
  💡ポイント
  住宅の敷地（土地）取得のためのローンの場合は、家屋の建築費用と一体として借入れたローンであることが条件となりますので、次の点に注意してください。
  ✓年末時点で建物部分に対する住宅ローン残高がないと、その年はローン控除の対象外となる
  ✓土地を取得してから2年以内に建物を新築できないと、土地部分のローンは対象外となってしまう可能性がある
  
  
• 合計所得金額2,000万円以下（特例居住用家屋※は所得金額1,000万円以下）
  ※特例居住用家屋とは、
  床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満で2024年（令和6年）12月31日以前に建築確認を受けた居住用家屋のこと
• 一定の要件を満たしている所からの借入金等であること
  ※親族や知人などの個人、親族の会社や自身が役員となっている企業からの借入金は対象とならない。

住宅ローン控除を受けるための「住宅」の要件

住宅ローン控除は、新築住宅だけでなく中古住宅も対象となります。 また、増築や一定規模以上のリフォームも対象となります。住宅の要件はそれぞれ異なりますので、まず新築住宅と中古住宅に分けてみていきましょう。

新築住宅の主な要件

• 自らが居住するための住宅（床面積の2分の1以上が自身の居住用であること）
• 引渡し又は工事完了から６ヶ月以内に入居（控除を受ける年の12月31日まで居住していること）
• 床面積が50㎡以上
  ※2024年（令和6年）末までに建築確認を受けた新築住宅を取得等する場合、合計所得金額1,000万円以下に限り、床面積要件が40㎡以上。
• 居住した年とその前2年の計3年間に別の税優遇制度の適用を受けていないこと

中古住宅の主な要件

新築の条件に加えて、以下のいずれかの適用条件を満たす必要がある

• 1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅である
• 現行の耐震基準に適合している

買取再販住宅も住宅ローン控除の対象となります。買取再販とは、宅地建物取引業者が中古住宅を買い取り、リフォーム・リノベーションを施したうえで販売される住宅のことを指します。

買取再販住宅の主な要件

新築住宅の適用条件に加えて、次の条件をクリアする必要があります。

• 宅地建物取引業者から住宅を取得していること
• 業者が住宅を取得し、リフォームを行ない再度販売するまでが2年以内であること
• 取得時点で、新築日から10年経過した住宅であること
• リフォームの工事費用が、売買価額（税込み）の20％に相当する金額以上であること
• 大規模修繕や耐震基準に適合するための工事、バリアフリー改修、省エネ改修など、対象となる工事が行われていること

同じ中古住宅であっても、仲介により取得した既存住宅と買取再販住宅では、住宅ローン控除の適用内容にも違いがありますので、購入前に住宅ローン控除の対象になるかどうかを確認しておきましょう。

その他にもいろいろな要件があります。詳細は国税庁ホームページでご確認ください。

借入限度額ごとの「住宅性能」の違いとは？

一般的な住宅ローンであれば、条件さえクリアすれば1億円借りることも可能ですが、その全額が住宅ローン控除の対象になるわけではありません。対象となる借入額には上限が設定されています。住宅ローン控除を受けるための借入限度額は「住宅の性能」によって異なります。借入限度額毎の住宅性能についてみていきましょう。

借入限度額：4,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯の場合は5,000万円）

★認定住宅であることが要件
認定住宅とは、特定の基準を満たした住宅に対して、政府や関連機関から認定や認証を受けたものを指し、「認定長期優良住宅」および「認定低炭素住宅」のことをいいます。

【認定長期優良住宅】
「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいて認定を受けた長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅のこと。

証明するために必要な書類（両方必要）
・都道府県・市区町村等の長期優良住宅建築等計画の認定通知書（写し）
・市区町村の住宅用家屋証明書（原本または写し）または建築士等の認定長期優良住宅建築証明書（原本）

【認定低炭素住宅】
「都市の低炭素化の促進に関する法律」に規定する「低炭素建築物」に該当する家屋および同法の規定により「低炭素建築物とみなされる特定建築物」に該当するものとして証明がされた住宅のこと。

証明するために必要な書類
低炭素建築物（両方必要）
・都道府県・市区町村等の低炭素建築物新築等計画の認定通知書（写し）
・市区町村の住宅用家屋証明書（原本または写し）または建築士等の認定低炭素住宅建築証明書（原本）
低炭素建築物とみなされる特定建築物
・市区町村の住宅用家屋証明書（原本）

借入限度額：3,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯の場合は4,500万円）

★ZEH（ゼッチ）水準省エネ住宅であることが要件

【ZEH（ゼッチ）水準省エネ住宅】
断熱等性能等級５かつ一次エネルギー消費量等級６の性能を有する住宅のこと。

証明するために必要な書類
「建設住宅性能評価書（写し）」または「住宅省エネルギー性能証明書（原本）」のいずれか

❓「ZEH」=「太陽光パネルの設置」のイメージですが、ZEH水準省エネ住宅に該当するために太陽光パネルの設置は必要なのでしょうか？
実は、住宅ローン減税の要件においては、断熱等級５かつ一次エネ等級６であることのみが求められいるため、太陽光パネルを設置する必要はありません。

借入限度額：3,000万円（子育て世帯・若者夫婦世帯の場合は4,000万円）

★省エネ基準適合住宅であることが要件

【省エネ基準適合住宅】
断熱等性能等級4かつ一次エネルギー消費量等級4の性能を有する住宅のこと。

証明するために必要な書類
「建設住宅性能評価書（写し）」または「住宅省エネルギー性能証明書（原本）」のいずれか

要注意！2024年以降、省エネ基準を満たさない新築住宅は住宅ローン控除の対象外

2024年１月以降に建築確認を受けた新築住宅については、原則として省エネ基準に適合しないと住宅ローン控除を受けることができません。

新築住宅の「その他住宅」とは
認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅に該当しない、その他の一般住宅を指します。

戸建てでもマンションでも、取得する住宅が「その他の住宅」に該当する場合、2024年以降、住宅ローン控除の内容と要件は以下の通りとなります。

借入限度額：3,000万円→2,000万円に引き下げられる
控除期間：13年→10年
「2023年12月31日までに建築確認を受けている」か「2024年6月30日までに建築されたもの」のみが対象
次のいずれかの書類で証明する必要があります。
・2023年12月31日以前に建築確認を受けたことを証する確認済証又は検査済証の写し
・2024年６月30日以前に建築されたことを証する登記事項証明書

省エネ基準を満たす住宅であることが必須となってくる流れではありますが、取得予定の住宅が「その他の住宅」である可能性は考えられます。事前に、住宅の種別や建築・入居時期などを確認するようにしましょう。

詳細は国土交通省ホームページでご確認ください。

住宅ローン控除を最大限に活かす！住宅ローンの組み方

住宅ローンを利用するにあたって、頭金を多くして借入は少なくした方がいいという声をよく聞きます。一方で「この低金利時代は頭金は入れないで住宅ローンを多く借りた方がいい」というアドバイスを受けましたが、どちらがお得なんですか？という質問もよく受けます。

現在の低金利と住宅ローン控除を活用すれば「頭金は少なく、住宅ローンを多く」した方がお得になるケースは十分に考えられます。ここからは、賢い頭金の決め方・ローンの組み方をご紹介します。

「頭金あり」「頭金なし」どちらがお得？

Aさんの例でシミュレーションしてみましょう！

【共通試算条件】
年収　600万円のＡさん（30代）
所得税：20.31万円　住民税：30.40万円
課税総所得金額等×5％=14.82万円←上限9.75万円を上回っています。
※年収が増加した場合、納める所得税も増加しますが、今回の試算では考慮しないものとします。
●家族
妻（30代）共働き＋2歳子ども
●住宅
新築の長期優良住宅に2024年9月に入居
物件価格：4,000万円
住宅取得のために用意している頭金：500万円
●住宅ローン
返済期間：35年　金利：0.5%　元利均等返済　※金利の変動は考慮しない
2024年9月からローン返済開始
住宅ローン契約者：Aさん（100%）

シミュレーション①　頭金あり

物件価格：4,000万円
頭金500万円＋住宅ローンの借入額3,500万円

35年間の利息支払い総額：315万円
住宅ローン控除総額：264万円
↓
実質負担額：51万円

シミュレーション②　頭金なし

物件価格：4,000万円
頭金0万円＋住宅ローンの借入額4,000万円

35年間の利息支払い総額：361万円
住宅ローン控除総額：303万円
↓
実質負担額：58万円

多く借りた分、利息の総額は「頭金なし」のケースの方が46万円多くなります。
それに対して、住宅ローン控除は年末残高の0.7%が対象額となりますので、借入額が多いほど控除額も多くなるため、控除総額は「頭金なし」のケースの方が39万円多くなり利息の負担減効果が大きいことがわかります。

ここまでみれば、「頭金あり」の実質負担額は51万円、「頭金なし」の実質負担額は58万円と、わずかに「頭金あり」の方が利息の負担額は少なくなっています。

ここで注目したいのは「頭金なし」のケースは、当初、住宅取得のために用意していた500万円をまだ使っていないということです。

この500万円を住宅ローン控除が終了した14年目の1月に繰上返済した場合、その繰上返済による利息軽減効果は47万円となり、実質負担額は58万円－47万円＝11万円まで減ることになります。

頭金500万円を初めに入れるのではなく、14年後に繰上返済することで、住宅ローン控除をうまく活用することができて、この例の場合、結果的に40万円お得になりました。

また繰上返済予定の500万円については、手元に資金が残りますから、この間、金融商品に預けて殖やすこともできます。例えば、500万円を想定利回り年率3.0%で13年間運用した場合、500万円→約734万円になります。もちろん金融商品によってはリスクを伴うこともありますので。リスク許容度に合った商品を選ぶことが重要になってきます。

また、このシミュレーションでは、ローン金利は変動しない前提で計算していますが、今後金利が上昇した場合は結論が違ってくる可能性があります。それらを考慮したうえで、住宅ローン控除を上手く活かしていただきたいと思います。

活用法のデメリット、注意点は？

年間返済負担率に注意！

今回示した２つケースは、住宅ローンの借入額が異なりますから、当然、毎月の返済額も異なってきます。

「頭金あり」の場合、毎月返済額は90,854円。年間返済額が1,090,248円となり、年収600万円から算出した年間返済負担率は18.1%となります。

「頭金なし」の場合、毎月返済額は103,834円。年間返済額が1,246,008円となり、年収600万円から算出した年間返済負担率は20.7%となります。少しばかり年収600万円の方にとっては負担が大きくなっています。

今回の例のように、借入をしたのは夫だけれど妻にも収入があり、二人で返済していくため年間の負担率は20%以下になるというケースであれば問題はないと思います。「頭金なし」を選択する場合には、返済額が負担可能である事を大前提として考えていただきたいと思います。

住宅ローン控除の対象となる取得対価の額に注意！

住宅ローン控除が適用されるのは、住宅ローン金額「全額」ではなく「マイホームの取得対価」が上限となります。控除の対象になる取得対価の額とは、住宅・土地の購入代金と諸費用の一部の合計額までです。

目安として確認していただきたいのは

土地の場合
売買契約書に記載されている「土地の購入代金」
※土地は消費税がかからないので税抜き・税込みはありません。

一戸建て注文住宅の場合
建物の工事請負契約書に記載されている「請負建築代金（税込み金額）」

一戸建て分譲住宅（建売住宅）の場合
建物の売買契約書に記載されている「住宅の購入代金（税込み金額）」

マンションの場合
「一戸建て（分譲住宅）」と同様に建物の売買契約書に書いてある「住宅の購入代金」
区分所有する場合の共用部分についても自分の持分相当は取得対価の額に含まれます。

外構工事費用は、原則、住宅ローン控除の対象となる家屋等の取得対価の額には含まれませんが、家屋と併せて同一の者から取得するもので、家屋の取得額の10％に満たない工事費用であれば、 家屋等の取得対価の額に含めても差し支えないこととされています。

このように取得対価の額に該当するかどうかは複雑で分かりにくいため、 住宅会社や不動産会社に確認したり、税理士や税務署にご相談されることをお勧めします。

登記費用、仲介手数料、不動産取得税、契約書に貼る収入印紙、住宅ローン関連費用などは、住宅ローン控除の「取得対価の額」に該当しません。

税金や手数料などの諸費用は、一般的に住宅ローンの借入の対象外となっています。ただ、金融機関によってはこのような諸費用まで含めて住宅ローンを借りられるケースもあります。仮に諸費用まで借り入れたとしても、この部分は住宅ローン控除の適用外となりますのでお得になることはありません。諸費用の支払いは、原則、現金払いと考えていただきたいと思います。

初年度は確定申告が必要

住宅ローン控除を受けるためには、新たに取得した住宅に入居した翌年に確定申告をする必要があります。
会社員の場合、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除を申請できます。

確定申告はいつするの？

手続き方法は？

・スマホやPCを使って国税庁のサイト上で確定申告書を作成し、インターネットで申告
・税務署に行き、税務署の確定申告書作成コーナーでe-taxを使用して確定申告書を作成・申告
・国税庁のサイトもしくは税務署で確定申告書を入手し、記載して税務署に郵送もしくは持参
・国税庁のサイト上で確定申告書を作成し、印刷して税務署に郵送

必要書類は？

・確定申告書（国税庁のサイトもしくは税務署から入手）
・本人確認書類の写し
ａマイナンバーカード
ｂマイナンバー通知カードまたはマイナンバーが記載されている住民票＋運転免許証やパスポートなどの本人確認書類
・源泉徴収票
・住宅借入金等特別控除額の計算明細書（国税庁のサイトまたは税務署から入手）
・住宅ローンの年末残高等証明書（金融機関から送付されてきたもの）
・建物・土地の登記事項証明書（法務局から入手）
・建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し

その他にも必要に応じて
・耐震基準適合証明書または住宅性能評価書の写し
・認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合、認定通知書の写し

詳細は国税庁ホームページでご確認ください。

住宅ローン控除は、家を持つための一助となる制度です。この制度を活用することで、多くの人がマイホームを手に入れる夢を実現させています。将来を見据え、しっかりと計画を立てながら、この制度を活かし、快適で安心な暮らしを実現しましょう！

「家づくり」はほとんどの方にとって初めての経験。経験がないことに対して最善の判断をしようとしても、自分の中に”基準”がなければできません。家づくり学校は、個別相談や各種セミナーでの学びと、気になる住宅会社への見学訪問などの体感を通して、あなただけの「家づくりの基準」をつくるお手伝いをさせていただいております。

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