自分たちでできる金利上昇対策を考えてみよう！

2025年4月、多くの金融機関で変動型住宅ローン金利の見直しがなされました。日銀の利上げにともなう銀行の短期プライムレート引き上げによるもので、こうした動きはすでに昨年から始まっています。

日銀は「展望どおりに経済・物価の見通しが実現していけば、引き続き政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していくことになる」という考えを示しているため、変動金利は今後もゆるやかに上昇していく可能性が高いと考えられています。

では、今後、金利はどのくらいまで上がるのでしょうか？

残念ながら、それを正確に予測することは誰にもできません。
そこで大切になってくるのは、正解の出せない金利の予想をするのではなく、金利が上昇した際に何ができるのか？対策を考えておくことです。

この記事を監修した人

家づくり学校アドバイザー / 2級FP技能士・住宅ローンアドバイザー
今井 園美

子どもの教育資金で苦労した経験からファイナンシャルプランナーの資格を取得。家づくり学校ではアドバイザーとして家づくり全般のサポートをするのはもちろん、専門知識でお金や住宅ローンの悩みも解決している。
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１.変動金利を選ぶ際に押さえておきたいポイント

変動金利型を選ぶ方が一番気にしているのは「金利が上昇することで返済額が増え、返済できなくなるのでは？」という点です。

変動金利型の「元利均等返済方式」には、金利上昇によって毎月の返済額が急激に増えることがないよう「5年ルール」や「1.25倍（125％）ルール」があります。

変動金利型の特徴

変動金利は半年に1回、金利の見直しがおこなわれます。

毎月の返済額の急増リスクに備える「5年ルール」や「1.25倍（125％）ルール」とは？

「5年ルール」
金利が変動しても毎月の返済額は5年間変わらず、5年後にあらためて返済額を見直します

「1.25倍（125％）ルール」
5年経過後の見直しの際に、毎月返済額が増額される場合でも、今までの返済額に対して1.25倍（125％）の金額までしか上げることができません。

※金融機関によって「5年ルール」「125％ルール」のない住宅ローン商品もあります。

このルールによって、変動金利で借り入れをした後に金利が上昇しても、家計の収支が急変しないようになっています。
ただし、金利が上昇すると返済額に占める利息の支払い割合が大きくなり、元金の返済割合が小さくなるため、借入残高がなかなか減らない状況に陥ってしまいます。また、急激な金利上昇が起きた時には、計算上の支払い利息額が返済額を上回ってしまって、「未払い利息」が発生する可能性があります。

短期間のうちに金利が急上昇するリスクは低いとは言え、ずっと今の水準が続くとは限りません。金利上昇が懸念されている以上、金利が上昇することを想定して事前に対策を考えておく必要がありそうです。

２.金利が上昇した際の対策を事前に考えておく

金利が上昇した際の対策として考えられるものを紹介いたします。

対策①：繰り上げ返済

「繰り上げ返済」とは、毎月の返済額とは別に、住宅ローン残高の一部または全部を予定より早く返済することです。総返済額を減らせる効果があります。

繰り上げ返済には、次の2種類の方法があります。

「期間短縮型」
毎月の返済額はそのままで返済期間を短縮する方法

「返済額軽減型」
返済期間はそのままで毎月の返済額を減らす方法

同じ時期に同じ金額を繰上返済した場合、

より大きな利息軽減効果が得られるのは「期間短縮型」
金利が上昇することで総支払額の負担増が気になる方にとって有効な方法です。

金利が上昇したときに毎月の負担が増えることが心配という方にとっては、毎月の支払額が軽減できる「返済額軽減型」が有効です。
総支払額の負担減効果は「期間短縮型」ほど大きくありませんが、毎月の家計への効果をより実感しやすいと思います。

「期間短縮型」や「返済額軽減型」による繰り上げ返済は、状況に応じて選択することで金利上昇の影響を軽減できる方法といえそうです。

繰り上げ返済の留意点

手元のお金が減ってしまう

繰り上げ返済をした結果、車の買い替え資金が不足して高い金利のローンを利用することになった、あるいは急な出費に対応できなくなり生活が苦しくなった、では本末転倒です。今後必要な預貯金まで切り崩さなければならないような無理な繰り上げ返済は絶対にＮＧ！！

将来起こりうるライフイベントや老後のライフプランを考え、必要な手元資金を確保したうえで、手持ちの余裕資金で行うようにしましょう！

住宅ローン控除額の減少

住宅ローン控除は年末時点でのローン残高に基づいて控除額が決まるため、繰り上げ返済を行うことで住宅ローン控除の金額が減少する可能性があります。また「期間短縮型」の繰り上げ返済を行ったことで返済期間が10年未満となった場合は、住宅ローン控除の適用が受けられなくなります。

その他にも、団体信用生命保険の保障額が下がる、繰り上げ返済時に手数料がかかる場合があるなどの点にも留意して、計画的に繰り上げ返済を活用しましょう。

対策②：借り換え

借り換えとは、現在の住宅ローンを解約して、新たな金融機関で住宅ローンを契約しなおすことをいいます。

金利の低いローンへの借り換え

より金利の低いローンへの借り換えをすることで、利息の負担が減るためローンの総返済額を軽減できますし、毎月の返済負担を減らすこともできます。

一般的に以下3つの条件を満たした場合、借り換えをするメリットがあると言われています。

・金利差が年1％以上
・住宅ローン残高が1,000万円以上
・残りの返済期間が10年以上

借り換えの留意点

借り換えには手数料等の諸費用が必要となるため、事前にシミュレーションを行いメリットがあるかどうかを確認することが重要となります。

住宅ローンの借り換えの際には、新規の借入時と同様の審査が必要となります。健康上の問題がある、収入が減少した、転職したばかり、など条件によっては借り換えができない可能性があります。

金利上昇対策以外にも、借り換えをすることで団体信用生命保険の保障内容をより充実させることができるなどのメリットもあるため、借り換えの効果がどの程度あるのかをしっかりとシミュレーションして確認したうえで検討するようにしましょう。

対策③：固定金利型への切り換え

金利の変動リスクのある変動金利型から、金利の変動リスクのない固定金利型への変更（切り換え）も対策の一つと言われています。

変動金利から固定金利へ住宅ローンを切り替えるには、次の方法があります。

・別の金融機関で借り換えを検討する
・現在の金融機関で金利タイプを変更する

金利タイプ変更のルールは金融機関によって異なりますので、しっかりと事前に確認しておきましょう。

変動金利から固定金利への切り替えは有効か？

住宅ローンの「固定金利」は長期金利を基準にして決まり、「変動金利」は短期金利を基準として決まります。

一般的に金利は、長期金利が先に上昇し、短期金利が後から上昇します。つまり変動金利が上昇するタイミングでは、固定金利はすでに上昇している可能性が高いのです。

また固定金利型は、一般的に変動金利型よりも高めの金利に設定されています。
つまり、変動金利から固定金利に切り換えることで、適用される金利が高くなり、毎月の返済額および総支払額の負担がさらに増えることも考えられます。

金利の動向を正確に予測することは極めて難しく、金利上昇を見越して固定金利型に切り換えてみたものの、実際には予想に反して低金利が継続するケースもあり得ます。

変更に伴う諸費用等もかかりますので、金利上昇対策として、変動金利型から固定金利型に切り替えるのは慎重に判断したほうがよさそうです。

対策④：金利上昇に備えて貯蓄をする

こうして見ていくと、金利上昇時の対策として「繰り上げ返済」は有効な方法と考えられますが、繰り上げ返済をするためには、ある程度まとまった資金が必要となります。つまり今後のライフイベントに必要な貯蓄額を確保したうえで、別途出せる貯蓄が必要ということになります。

低い金利を生かす

もしもの時に繰り上げ返済ができるように、変動金利の低い金利水準というメリットを生かして、繰り上げ返済資金を積み立てしておくと良いでしょう。

固定金利で借りた“つもり”で、変動金利との差額を貯蓄しておく

（例）
借入額：4,000万円
返済期間：35年間
返済方法：元利均等

変動金利　0.595%
固定金利　2.41%

金利差を約1.8%として試算した場合、金利差による当初の毎月返済額の差は月に約35,000円となります。
この差額分を貯蓄することで年間42万円の貯蓄額を増やすことができます。

資産運用で備える

そうして浮いたお金を長期の資産運用に回して、金利の上昇に備えておく方法もあります。

投資には複利効果があるため、長期で継続すれば効率よく資産を増やせる可能性があります。そのため長期の借入金である住宅ローンとの相性は良いと考えられています。 　

さきほどの例での差額、月35,000円を住宅ローン控除を受けている13年間、NISAなどで運用した場合

想定利回り
3%の場合　積立額546万円＋運用利益119万円=合計665万円
5%の場合　積立額546万円＋運用利益215万円=合計761万円
7%の場合　積立額546万円＋運用利益327万円=合計873万円

この資金を使って繰り上げ返済をしてもいいでしょう。
あるいは、住宅ローンをこのまま変動金利で借り続けて、余裕資金は引き続き資産運用に回して資産を増やすという選択肢も考えられます。

資産運用で預貯金額を増やすことができれば、金利上昇時対策の選択肢を増やすことにも繋がります。

★ただし、元本割れリスクもありますので注意が必要です。　リスクが心配な方は、定期預金か個人国債などで安定運用をするのも一つの方法です。 

対策⑤：収入アップで備える 　

金利が上昇したとしても、同じくらいか、それ以上に収入がアップしていれば、あまり心配をする必要はないですよね。今年は各企業が次々と賃上げを発表し、恩恵を受けている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

収入アップ対策として主体的に方法はないか一緒に考えてみましょう。

副業を始める

昔は副業禁止の企業も多かったのですが、最近では副業を推進する企業も増えてきています。ただし、ある程度のスキルや専門性が求められたり、副業のための時間を確保することができるかなど、クリアしなければならないハードルがあります。

資格を取得する

資格を取得すれば手当がもらえる制度がある企業の場合は、資格を取得することで収入アップを目指せます。また、仕事の幅が広がり管理者として働けるようになることで収入アップに繋がるケースも考えられます。

スキルを磨く

専門スキルやコミュニケーション能力を磨き高評価を得ることで、収入アップを目指せます。また、将来的に転職をする際にも、スキルが高ければ、年収の高い転職先に転身しやすくなります。

ただ、資格の取得にしてもスキルアップにしても、年収アップに繋がるまでには時間がかかります。早めに始めることが肝要です。

対策⑥：借入は自分たちに合った金額にする

当たり前ですが、借入金額が大きいほど金利の上昇による影響は大きくなります。一番重要なのは、金利が上昇しても返済を続けていける範囲の借入額に抑えること！これに尽きます！

特に共働きを前提としたペアローンや収入合算で住宅ローンを利用する方は、借入額を慎重に考えることが大事！！

そこで自分の家族は月々の返済額がどこまでなら許容できるか？を考えてみましょう。

無理なく支払える返済額の目安

返済負担率（返済比率）20％以内を目指す
※返済負担率（返済比率）とは、税込年収に占める住宅ローンの年間返済額の割合のこと

税込年収の20％以内は、手取り収入で考えれば25%以内となります。

※「年収」は、年間に得られる総収入のことで税金や社会保険料などが差し引かれる前の金額
※「手取り」は、年収から社会保険料や税金などを差し引かれたあとに実際に支給される金額

（例）Ａさんご家族（30代ご夫婦＋お子様1人）のケース
世帯年収　830万円（夫460万円＋妻370万円）

世帯年収の20%以下で算出した月々の返済額は以下の通りです。

830万円×20%÷12ヶ月＝約13.8万円

返済額の目安がわかれば、そこから借入額を算出します。

月々返済額：138,000円
返済方法：元利均等
返済期間：35年間

固定金利 2.75%で試算した場合→借入可能額　3,700万円（世帯年収の4.45倍）
変動金利 0.6%で試算した場合→借入可能額　5,200円（世帯年収の6.26倍）

このように月々の返済額や返済期間は同じでも「金利」によって借入できる金額は大きく変わってきます。

★変動金利0.6%を使って算出した借入可能額5,200万円を借り入れた場合どうなるのかを試算してみましょう。

1～5年目 金利0.6%で計算した毎月返済額は 137,295円

6年目以降 金利が0.5%上昇して金利が1.1%となった場合
→毎月返済額は 147,541円
6年目以降、返済負担率を20%以下に抑えるためには世帯年収が890万円以上必要となります。

6年目以降 金利が1.0%上昇して金利が1.6%となった場合
→毎月返済額 158,252円
同じく負担率を20%以下に抑えるためには、世帯年収が950万円以上必要となります。

順調に収入が増えていけばいいのですが、もし増えなかった場合は、住宅ローン破綻のリスクが高くなってしまいます。「住宅予算があと少し足りないから」と軽い気持ちで変動金利を利用して予算アップを図ることはやめましょう！

実際には変動金利を利用して返済していく予定だとしても、借入金額は高めの固定金利で計算しておくとより安心です。

★固定金利2.75%で算出した借入額3,700万円を変動金利0.6%で返済していった場合で考えてみます。

毎月の返済額は97,690円→返済負担率は14.2%

返済負担率20％で算出した当初の毎月返済額138,000円との差は約40,000円

6年目以降 に1.0%上昇して金利が1.6%となった場合でも、毎月返済額 112,602円ですから、金利が上昇したとしてもまだ許容範囲と言えそうです。

ただし、これはあくまでも目安の一つにすぎません。家計の状況によっては負担率20％以下でもローン負担が大きいケースも考えられます。負担率だけでなく、現在の家計状況、今後のライフプランも合わせて考える必要があります。最終的にはライフプランシミュレーションを作成して適正な借入額になっているかを確認するようにしましょう！

３.まとめ

住宅ローンの返済は長期間に及びます。長い返済期間の間には、予想もしなかったような金利上昇があるかもしれません。その時になって慌てないためにも、金利上昇を想定した対策を事前に考えておくようにしましょう。

◆住宅ローンを組むときの対策

・金利の変動リスクのない固定金利型を選ぶ

返済の途中で変動金利型から固定金利型に切り替えるのはハードルが高くタイミングも難しいため、金利の変動が不安という方は、初めから固定金利型を選んでおけば安心です。

・借りすぎない

毎月返済額は、返済負担率20%以内が理想
借入額は、負担率20%以内の返済額をもとに固定金利で算出した金額にする
ライフプランシミュレーションを作成して確認

◆住宅ローン借入後の対策

・繰り上げ返済

総返済額を減らすなら「期間短縮型」、毎月返済額を減らすなら「返済額軽減型」

・余裕資金を増やす

固定金利で借りた“つもり”で、変動金利との差額を貯蓄
長期の資産運用を活用

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