【ご相談】家族が住んでいた家を売却するときの留意点

【ご相談内容】
以前、家族が住んでいて今は空き家になっている家がある。その家を売却した場合に発生する各種税金等について教えてください。

お家のある場所は、今とても人気があり、土地価格が上昇しているエリアです。売却したら、きっと高価格での取引になると思われます。

✅マイホームが、購入した時と比べて高く売れたら税金がかかります。

つまり売却したことによって利益が出たときには、その利益（＝譲渡所得）対しては、所得税と住民税が課税されます。
※譲渡所得（利益）がマイナスの場合には課税されることはありません。

その利益のことを「譲渡所得」といいますが、その金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

①譲渡所得 ＝ ※①譲渡収入金額−（※②取得費 ＋ ※③譲渡費用）

※①譲渡収入金額

土地や建物を売ったことによって買主から受け取る金銭の額

※②取得費

土地：買い入れたときの購入代金や購入手数料などの合計額
建物：購入代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額

※③譲渡費用

仲介手数料、印紙代、登記費用、測量費用、取壊し費用など

✅譲渡所得への課税は売却した不動産の所有期間によって税率が異なります。

5年以内なら短期譲渡
税率は、39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）

5年超なら長期譲渡
税率は、20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

?ずっと住んでいた家でも売ったら、こんなに税金を支払わないといけないの？？

マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

ですから譲渡所得の課税の対象となるのは、譲渡所得から特別控除額を差し引いた金額となります。

②課税譲渡所得金額＝①譲渡所得 – 特別控除額

この課税譲渡所得金額に税率をかけた金額が譲渡所得税額となります。

✅3,000万円の特別控除を利用するための留意点

●自分が住んでいる家を売ることが原則

●以前住んでいた住宅でも、住まなくなってから3年目の年末までに売れば対象

●自宅として住んでいた家を取り壊してから売却する場合でも、取り壊した日から１年以内に売買契約を交わし、住まなくなって3年目の年末までに売却すれば対象

その他にもいろいろな適用要件があります。
↓↓
【国税庁】マイホームを売ったときの特例

※居住用財産の3,000万円控除は「10年超所有の軽減税率の特例」との併用が可能です。

例えば、
50年前に購入して以後、ずっと住んでいた家を売却することになったケース

譲渡収入金額：5,000万円
取得費：3,500万円
譲渡費用：400万円

5,000万円－（3,500万円＋400万円）－3,000万円＝-1,900万円
となりますので課税されません。

?購入したのは50年も前のこと。当時の資料が残っていないから取得費が分かりません。

取得費がわからない場合は、売却金額の5％相当額で計算します。

【国税庁】取得費がわからないとき

先ほどの例で試算すると

譲渡収入金額：5,000万円
取得費：250万円（5,000万円×５％）
譲渡費用：400万円

5,000万円－（250万円＋400万円）－3,000万円＝1,350万円
1,350万円×20.315%＝274.2万円

274.2万円の税金を納付することになります。。

契約書はきちんと保管！！大切ですね！！

今回のケースのように、すでに空き家になっている家を売却する際に控除特例を適用するのなら、売却のタイミングも重要要件になってきますのでご注意ください。

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