【本日のご相談】住宅ローンはいくら借りられるのか？

マイホーム購入には、ほとんどの方が住宅ローンを利用されます。マイホーム購入のために住宅ローンの利用を検討している方が最低限押さえておきたいポイントをご紹介します。

いくら借りられるのか？を知る

「いくら借りれるのか？」を借入可能額と言います。

借入可能額の計算方法は

年収×①返済負担率（返済比率）基準－他のローンの年間返済額＝年間返済額
年間返済額÷12か月÷②100万円あたりの毎月返済額×100万円＝借入可能額

と、少しばかり複雑です。

ポイント①
「返済負担率（返済比率）基準」とは、「年収に占める年間返済額の割合」のこと。
住宅ローンの審査で金融機関がチェックするポイントの一つです。

金融機関や住宅ローンの種類によって異なりますが概ね30％～35％程度となっています。

住宅金融支援機構のフラット35の返済負担率基準は、どの金融機関でも一律です。

民間の金融機関の返済負担率は金融機関によって様々です。
金融機関によっては、年収が600万円以上なら基準が40％以下というケースもあります。

例えば、年収400万円の方の場合、

400万円（年収）×30％（返済負担率基準）＝120万円←年間返済額は120万円、つまり毎月10万円の返済までなら可能ということです。

それであれば、
金利　1.5％、元利均等払い、借入期間35年の場合、

借入可能額は、約3,260万円となります。

これは、あくまでも「他のローン（借入金）」がなければという場合です。
他のローン（借入金）とは、自動車ローン、教育ローン、カードローン（クレジットカードによるキャッシングや商品の分割払い・リボ払いによる購入）などの借り入れをいいます。

仮に、現在、自動車ローンを毎月25,000円とボーナス時に5万円（年2回）を返済していたとしたら、「他のローンの年間返済額」は40万円となります。
その場合、
400万円（年収）×30％（返済負担率基準）－40万円（他のローンの年間返済額）＝80万円←年間返済額は80万円となります。
その場合、上記と同条件であれば、

借入可能額は、約2,170万円となります。

同じ年収でも他にローン（借入金）があると、住宅ローンの可能額はグッと少なくなってしまうということです。

ポイント②
100万円あたりの毎月返済額は「返済期間」と「金利」で決まります。

現在「金利」は、変動型などで借りると1％未満だったりするほど低金利です。ただし、金融機関がそのままの金利で審査をしてくれるかというと・・そうとは限りません。実は、審査のための金利を設定している金融機関が多くあります。

例えば、年収400万円、返済負担率基準30％、元利均等払い、借入期間35年の場合

このチラシのように実際に適用される金利0.74%で計算すると借入可能額（上限）は、約3,700万円となりますが、審査金利が年3.0％だとすると借入可能額（上限）は、約2,600万円となります。

ここでも、住宅ローンの借入可能額がグッと少なくなりました。

返済負担率（返済比率）の基準や審査のための金利は金融機関によって違います。なるべく基準の緩い金融機関で借りればたくさん借りられるので、マイホーム予算を増やすことはできるでしょう、が、銀行が「貸してくれる額」と「無理なく返せる額」はイコールではありません。

マイホーム購入という大きな決断の前には、ぜひ、家計の整理をしっかりとしていただきたいなと思います。

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