建売住宅とは？費用相場やメリット・デメリット、注意点を解説

家づくりの選択肢として、建売住宅の購入を検討されているという方もいらっしゃるでしょう。

建売住宅は注文住宅と比較して価格が安いイメージがある一方で、「値段が安いぶん品質も悪いのでは？」と心配されている方も少なくないようです。後悔しない家づくりを叶えるためにも、まずは建売住宅の特徴をしっかり理解しておくことが大切です。

今回は建売住宅のメリット・デメリットを中心に、注文住宅との違いや費用相場などについて解説していきたいと思います。ぜひこれからの家づくりの参考にしてください。

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1.建売住宅とは

建売住宅は土地と建物がセットで販売される住宅です。以前は家が完成してから販売を開始するケースが主流でしたが、現在では完成済みの家はもちろん、建築前や建築途中の状態などでも販売されるようになっています。販売形態は、1区画1軒の販売のほか、複数の区画に複数の家を一度にまとめて販売するというケースなど様々です。建売住宅はプランや仕様は限定的で、顧客の希望に合わせた間取りや設備への変更はできないのが大半です。

2.建売住宅と分譲住宅・注文住宅の違い

ここでは建売住宅と分譲住宅・注文住宅の違いについて解説していきます。

建売住宅と分譲住宅の違い

建売住宅と分譲住宅は、いずれも土地と建物をセットで販売する形態の物件であり、基本的には同じ意味で使われています。一般的に大手住宅業者やデベロッパーが手掛けた物件を「分譲住宅」、中小事業者が手掛けた物件を「建売住宅」と呼ぶことが多いようです。

また、分譲地に建てられている住宅は「分譲住宅」と呼ばれ、それ以外の場合を「建売住宅」と呼ぶこともあります。ただし、建売住宅も分譲地に建てられているものがほとんどで、同じ形態の家であると理解しておいてよいでしょう。

建売住宅・分譲住宅のいずれも、多くの人が使いやすいと思われるスタンダードな広さや配置の間取りで設計されているのが特徴です。ちなみに分譲地では、各区画の建物の外観や素材、設備の仕様などに統一感を持たせるなど総合的な意匠・デザインに配慮している点も特徴の一つで、「街並み」のような一体感を創出している分譲地も多くあります。

建売住宅と注文住宅の違い

家づくりにおいて、建売住宅とは対になる住宅の形態として「注文住宅」があります。

注文住宅とは、購入した土地やすでに所有している土地に、自分が選んだハウスメーカーや工務店に設計・施工を依頼し、自分の要望に合わせてカスタマイズされた住宅のことをいいます。建売住宅と注文住宅の大きな違いは、以下のように購入する際のアプローチが異なることです。

建売住宅の特徴

• 土地と建物をセットで購入する
• 土地と建物の代金（販売価格）を基準に住宅ローンを組む
• 建物のデザインや間取り、住宅設備機器など、顧客の要望を反映することが難しい
• 一般的に販売される前に家が建てられ、完成済みの物件を販売することが多いので、契約から入居までの時間が短い

注文住宅の特徴

• 自分で土地を用意する
• 土地と建物を別々に購入し、それぞれ別々にローンを組むケースがある
• 建物の外観・内観のデザインや間取り、住宅設備機器など、家を構成するすべてを自由に選択・カスタマイズできる
• 建物の仕様決定と契約後に施工されるため、入居までに時間がかかる

建売住宅と注文住宅の違いは以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事>>注文住宅と建売住宅の違いとは？価格や特徴を比較！

3.建売住宅の費用相場は？諸費用や坪単価について解説

ここでは建売住宅を購入するのに必要な費用の相場や、購入する際に必要な諸費用、建売住宅の坪単価についてご説明します。

全国平均・地域別の建売住宅の費用相場

建売住宅の費用相場は、以下のようにエリアにより異なります。地価の高い東京・大阪など大都市圏では相場が高くなっています。

引用：住宅金融支援機構 2023年度フラット35利用者調査

建売住宅の諸費用の目安

建売住宅を購入するときには、建物・土地の購入代金だけではなく、税金や手数料などの「諸費用」が必要です。具体的な費用の項目については次の通りです。

仲介手数料

仲介手数料とは、物件を仲介した不動産会社に対して支払う成功報酬のことです。不動産会社が受け取れる仲介手数料は、法律で上限額が定められており、物件の取引額が400万円を超えるケースは以下の計算式で算出します。

仲介手数料の上限額＝物件価格（税抜）×3%＋6万円＋消費税

例えば4,000万円（税抜）の建売住宅を購入する際の仲介手数料は、4,000万円×3％＋6万円＋消費税＝最大138万6,000円を支払うことになります。不動産会社を利用せず、住宅会社などから直接購入した場合には、仲介手数料は発生しません。

印紙税（売買契約・ローン契約）

印紙税とは、契約書を締結する際、契約書面に貼付する印紙にかかる税金です。建売住宅を購入する場合は、「不動産売買契約書」を取り交わす時と、住宅ローンを組むため金融機関と「金銭消費貸借契約書」を取り交わす時の計2回、印紙税の支払いが発生します。

「不動産売買契約書」の印紙税は下記の税額が課されます。

「金銭消費貸借契約書」の印紙税は下記の税額が課されます。

不動産取得税

土地や建物を取得した際には、取得した不動産の評価額に応じて「不動産取得税」が課税され、都道府県に対して納めます。不動産取得税の本来の税率は4％に定められていますが、土地・住宅の取得に関しては軽減税率が適用されます。新築の建売住宅を購入する際の不動産取得税額は、固定資産税評価額×3％が原則です。

また、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の新築住宅を取得する際には、建物の評価額から1,200万円を控除されます。さらに建物が長期優良住宅の認定を受けていれば1,300万円の控除を受けられます。

加えて建売住宅の場合は住宅用地の特例も適用され、一定の要件を満たすと土地分の税額から下記２つのいずれか高い方の金額が控除されます。

• 45,000円
• 土地1平方メートルあたりの価格×床面積の2倍（200平方メートルが上限）×3％

新築の建売住宅購入時の不動産取得税への優遇措置が手厚いため、実質非課税となるケースも少なくありません。

登録免許税

建売住宅の購入に伴う所有権移転登記や、住宅ローンを組むにあたって発生する抵当権設定登記の際、登録の手続きに対して「登録免許税」が課されます。税額は土地や建物の評価額（固定資産税評価額）に税率をかけて算出します。ただし新築の家屋で固定資産税評価額がまだ付けられていない場合には、法務局で認定した課税標準価格に税率をかけることになります。

登記の種類と登録免許税の税率は以下のようになっています。

住宅を購入するときは軽減措置が受けられ、税率が引き下げられる場合があります。

【土地】
土地の所有権移転登記は、2026年3月31日までに登記をすれば2.0%→1.5％になります。面積などは問われず、土地に住宅が立っているかどうかも関係ありません。

【建物】
・新築建物の所有権保存登記　0.4%→0.15％
・中古建物の所有権移転登記　2.0%→0.3％に、それぞれ軽減されます。
さらに、長期優良住宅の場合は、所有権保存登記が0.1％に、所有権移転登記が戸建住宅の場合は0.2％になります。期日は2027年3月31日までです。

ただし、登記簿上の床面積が50平方メートル以上であることなど、軽減措置を受けるにはいくつかの要件があるので注意しましょう。

住宅ローン関連費用

住宅ローンを組む際にもさまざまな費用が発生します。住宅ローンに関して発生する費用の内容と金額の目安は次のとおりです。

建売住宅の坪単価相場

坪単価とは、家を建てる際の1坪（約3.3㎡）あたりの建築費のことです。坪単価は価格を坪数で割ることでわかります。例えば、広さ30坪の家が3,000万円で販売されている場合、坪単価は以下のように計算できます。

3,000万円 ÷ 30坪 ＝ 100万円/坪

住宅の面積が「㎡」で表記されているケースもあります。「1㎡＝0.3025坪」なので、坪数に換算しましょう。例えば、100㎡の家なら坪数は以下のように計算できます。

100㎡ × 0.3025 ＝ 約30坪

また、建売住宅の販売価格には土地代も含まれているため、建物と土地に分けてそれぞれの坪単価を計算する必要があります。以下の建売住宅の販売価格の例を元に解説します。

建売住宅の販売価格：4,000万円（土地1,000万円＋建物3,000万円）

• 土地面積：50坪
• 建物面積：30坪

土地・建物それぞれの坪単価は、以下のとおりです。

• 土地の坪単価：1,000万円 ÷ 50坪 ＝ 20万円/坪
• 建物の坪単価：3,000万円 ÷ 30坪 ＝ 100万円/坪

建売住宅の坪単価の全国平均

建売住宅の坪単価はどのぐらいになるでしょうか。今回は住宅信用支援機構のフラット35利用者調査を引用して相場を示します。建売住宅の土地と建物の内訳価格は不明であるため、土地付注文住宅の調査結果から算出した土地の坪単価を用いて建物の坪単価を計算しています。

以下、土地付注文住宅と建売住宅の調査データになります。

土地付注文住宅の調査データ

建売住宅の調査データ

建売住宅の平均的な坪単価相場は約90万円と算出できます。ただし、建売住宅の坪単価は、建てる地域や住宅会社などによっても大きく異なります。市街中心部では坪単価が高く、街から離れるほど価格は低くなっていきます。地域ごとの坪単価平均は、各地域の不動産情報を確認することで把握できます。

また、建物の仕様やどのような設備を選ぶかによっても坪単価に影響を与えます。当然ながら、高級素材や最新設備を選ぶと価格が上昇します。

建売住宅の一般的な相場を把握するには、複数の情報源を参考にすることが肝心です。予算内で理想の住宅を見つけるためには、不動産情報サイトや住宅会社のHP、口コミサイトなどを活用しましょう。建売住宅の坪単価を把握する際には、希望条件を明確にし、比較検討を重ねることが大切です。

「家づくり学校」では建売住宅と注文住宅の違いなど、家づくりをする上で知っておくべき情報を個別相談を通してお伝えしています。相談はすべて無料でオンラインでも可能です。ぜひお気軽にご相談ください。

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4.建売住宅で後悔！？メリット・デメリットを解説

建売住宅は注文住宅と比べると、自分たちの思い通りにカスタマイズできないため、購入してから後悔したという声もあるようです。建売住宅を購入する際には、メリットとデメリットをしっかりとおさえておきましょう。

ここからは建売住宅のメリット・デメリットを解説していきます。

建売住宅のメリット

建売住宅のメリットには以下のようなことが挙げられます。

①注文住宅に比べるとコストが低い

注文住宅と比べて低いコストで建てられる点が建売住宅の大きなメリットです。その理由としては、全て同じ規格で施工されるため、材料の大量発注や工場での一括加工などによりコストを抑えられることや、設計・仕様決定などの打ち合わせや図面作成などにかかる人件費が少ないことなどが挙げられます。

②家づくりの計画にかかる時間や手間が短い

建売住宅は建物が完成した状態で販売されることが大半です。そのため、顧客と住宅会社との間で行う設計・プラン・仕様決めといった打ち合わせの回数が少なく済みます。建売住宅はすでに完成している住宅の中から自分が気に入った物件を選び購入するだけです。注文住宅のような煩雑なプロセスを避けたいという人には最適な選択肢であると言えます。

③短期間で入居できる

先述した通り、建売住宅は完成済みの物件が多いため、気に入った物件は即座に購入手続きができます。売買契約を結び、住宅ローンを利用する場合、およそ1～2ヶ月で入居可能です。また、前の章でもご説明した通り、建売住宅は土地と住宅をセットで購入するため、売買契約と住宅ローン手続きを一括で進められます。住宅ローンを2つ組む必要がなく、手続きも簡単でスピーディーに入居することができます。

建売住宅のデメリット

建売住宅のデメリットには以下のようなことが挙げられます。

①間取りなどの自由度が低い

建売住宅は注文住宅と比べて自由度が低い点が大きなデメリットであると言えるでしょう。

建売住宅の中には、建築前の物件などで設備や間取りの変更がオプションで可能なケースもありますが、基本的な構造や設備は変更できず、住み手の要望に合わせたカスタマイズはできません。建売住宅での家づくりを検討する場合は、自分がマイホームに求める必要条件を洗い出した上で、その条件に合致する物件を探す必要があります。

②類似したような家が多く個性がない

同じ分譲地内に複数の建売住宅が存在する場合、周辺一帯に同じ外観や間取りの家が立ち並ぶケースもよく見られます。そのため、家づくりで独自性や個性を重視したいという人にとっては、物足りなく感じるかもしれません。外観や間取り、デザインにこだわりがある人は、注文住宅での家づくりの方が向いているかもしれないので、建売住宅と注文住宅の両方を視野に入れながら家づくりを計画した方がよいでしょう。

③断熱性能や耐震性能などが低いことがある

安心安全・快適に住んでいくために断熱性能や耐震性能といった基本性能はとても大切ですが、建売住宅ではこのような性能が低い可能性があります。

断熱性能は、2025年4月に全ての新築住宅・非住宅に「省エネ基準」適合が義務付けれられますが、この省エネ基準（断熱等性能等級4）は世界的に見てかなり低いレベルの断熱性能であり、快適に暮らせるとは言い難いのが実情です。また、こういった断熱性能の低い家だと光熱費も多くかかってしまいます。

2030年には「ZEH水準」が最低ラインとなり、今後断熱性能の基準は上がると予想されます。建売住宅では現時点での最低限の断熱性能や耐震性能で販売されていることもしばしばあります。そのためにも建売住宅を購入する際には、施工の技術と信頼性の高い住宅会社を選ぶとともに、購入前に必要な情報をできるだけ入手することが肝心です。

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建売住宅は寒い？購入前の注意点とこれから必須となる断熱性能について解説
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5.建売住宅購入時の注意点

建売住宅での家づくりを進める場合、どのような点に注意すべきなのでしょうか。次に建売住宅を購入する際の注意点について解説していきます。

注意点①：購入金額の詳細を確認する

建売住宅を購入する際には、販売価格が妥当なのか確認するため、購入価格の明細と、それ以外に必要な諸費用についても確認するようにしましょう。購入価格には土地代や建物代、諸費用が含まれていますが、各種オプション費用は含まれていません。標準の設備だと思っていたものが実はオプションで追加費用が発生する可能性もあります。

後から追加費用が発生しないよう事前に内訳をしっかりと確認し、あらかじめ購入価格に含まれているものとオプションで別途費用が必要なものについて、それぞれ区別しておきましょう。

また、物件によっては、水道負担金や外構費などが別途必要になることもあります。購入前に諸費用明細を提示してもらい、必要な費用を詳細に把握することも大切です。

注意点②：品質管理はされているか

建物の品質管理が徹底されているかも重要なポイントです。建売住宅は施工中の確認ができないため、品質管理が各部に行き届いているかどうか慎重に確認するようにしましょう。

建築前の物件なのであれば、施工現場を見せてもらうよう不動産会社にお願いしてみましょう。すでに完成している物件である場合は、建築中の現場写真を確認させてもらうのも得策です。

注意点③：アフターサービスはあるか

建売住宅を購入する場合は、引渡し後のアフターサービスや保証内容についても確認しておくことが重要です。

建売住宅では引渡し後にトラブルが発生することも少なくありません。入居したばかりの時には発覚しなかった問題が、生活し始めて数年経ってから発覚する可能性もあります。そのためにもトラブル時のサービス内容や保証期間は十分かといったことを、緊急連絡先とともに確認しておきましょう。アフターサービスの質は、各企業の姿勢や信頼性によっても変わってくるため、購入するハウスメーカーや工務店がどのようなサービスを提供しているのかを、事前に把握しておきましょう。

注意点④：住宅性能評価書を確認する

「住宅性能表示制度」とは、その住宅の性能を示す制度で、耐震性能や断熱性能などの等級が表示されているため、住宅を選ぶ際にはチェックが欠かせません。建売住宅を検討する際も、「住宅性能表示」の有無を確認し、その家の性能がどれぐらい優れているのかをチェックしておきましょう。

住宅性能表示には次の2種類があります。

• 設計住宅性能評価書…設計時の図面から評価結果をまとめた評価
• 建設住宅性能評価書…施工中・竣工時の現場検査と検査結果からまとめた評価

例えば住宅性能評価書の中でも「構造の安定」に関して「耐震等級3」を取得していると、地震保険が半額になるなどのメリットも多いので、ぜひご確認するようにしましょう。

関連記事>>「建売住宅はやめたほうがいい」と言われる理由とは？後悔しないための注意点を解説

6.建売住宅の購入ではメリットとデメリットを踏まえて最適な判断を

今回は建売住宅のメリット・デメリットを中心に、注文住宅との違いや費用相場などについて解説しました。建売住宅はすでに完成している分、物件の見学から購入、入居までのプロセスをスピーディーに進められる点が特徴的です。またコストに関しても注文住宅に比べて低コストで叶えられるのも大きなメリットであると言えるでしょう。

その一方で、土地や設計・仕様などあらかじめ決められているケースがほとんどのため、自分の希望やこだわりを反映した家づくりはできません。自分たちが生涯暮らすマイホームだからこそ、個性やこだわりを重視したいという人は、注文住宅も視野に入れてじっくり検討することをおすすめします。　

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