【築50年住宅】リフォームor建て替え？費用は？後悔しないための賢い判断術

人生100年時代と言われる現代において、住まいの寿命もまた、重要な課題となっています。特に築50年を迎えた住宅は、老朽化が進み、安全性や快適性に不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

「リフォームで金額を抑えて愛着のある家に住み続けたい」
「でも、建て替えの方が安心なのでは？」

こんなお悩みをお持ちの方必見！

この記事では、築50年の住宅におけるリフォームと建て替えのメリット・デメリットを徹底比較し、後悔しないための賢い選択術を分かりやすく解説します。

この記事でわかること

• 築50年の家のリフォーム・建て替え費用相場
• リフォーム・建て替えそれぞれのメリット・デメリット
• 築50年の家をリフォームするか建て替えるかの判断ポイント

本記事は、累計28,000組以上の家づくりをサポートさせていただいた「家づくり学校」が執筆しています。

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家づくり学校とは？

1.築50年の家、リフォームか建て替えどちらがいいの？

築50年ともなると、家の状況は多岐にわたります。柱や梁といった構造部分が健全であればリフォームで対応可能な場合もありますが、老朽化が進んでいる場合は建て替えが必要になることもあります。

リフォームと建て替えの選択は、建物の状態、必要な機能改善、予算、そして家族のライフスタイルなど、複数の要因を総合的に判断する必要があります。一概にどちらが良いとは言えません。

特に築50年の住宅では建て替えを選ぶケースが多い一方で、長年住み続けた家の魅力を生かすリフォームにも価値があります。人生に大きな影響を与える選択だからこそ、専門家による「建物診断」を受け、現状を正確に把握することが欠かせません。プロのアドバイスを取り入れながら、納得のいく決断を目指しましょう。

建て替えるか、リフォームするかの判断は非常に難しいものです。

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2.築50年の家のリフォーム・建て替え費用相場

築50年の戸建て住宅をリフォーム・建て替えした場合にどれぐらいの費用がかかるのか、その相場を比較してみましょう。

リフォームの費用相場

前提として、リフォームは「どの部位・構造を直すのか」「どこまで直すのか」といった条件で価格が大きく変わります。

築50年の住宅は、近年の住宅に比べて耐震性や断熱性が低いため、リフォームでは内装だけでなく構造や性能の向上が求められます。また、屋根や外壁の修繕、配管や配線の更新なども必要になる場合が多く、大規模なリフォームとなる傾向があります。

以下で一般的なリフォームの部位別の費用相場を紹介します。

大切なのは費用と内容のバランス

リフォームは既存の建物を修繕するため、建物の築年数や状態、要望の内容などによって、かかる費用は大きく異なります。

リフォーム前には必ず建物を見てもらった上で要望を伝え、複数社で見積もりを取りましょう。数社に同じ条件、要望を提示して見積もりを依頼すれば、費用の目安や会社ごとの違いが分かり、比較しやすくなります。

大切なのは費用とバランスが取れていることです。長く安心して住める家にリフォームするためにも、金額だけでなく中身をしっかり確認して進めましょう。

建て替えの費用相場

国土交通省が行った「令和5年度住宅市場動向調査」では、築50年の家を建て替える費用の平均は5,745万円です。

あくまで平均価格ですが、建築資材の高騰や人件費の上昇によって、建て替え費用は高くなっています。令和4年度の同調査では建て替え費用の平均が 4,487万円のため、この1年間で約1,000万円以上も平均価格が上がっていることがわかります。

参考：国土交通省『令和5年度住宅市場動向調査』　『令和4年度住宅市場動向調査』

大規模なリフォームになると、その費用が建て替えと同等、またはそれ以上になるケースもあります。特に耐震補強や設備の全面更新、間取りの大幅な変更を伴う場合は建て替えの方が経済的で長期的に見ても安心な選択肢となることがあります。

また、建て替えは土地取得費用がかからないのがメリットですが、解体費用や仮住まい費用が発生する点も留意しておきましょう。

工事費以外の費用

リフォーム・建て替えの計画では、工事費以外の費用も予算に入れて考えましょう。

仮住まい費用

大規模なリフォームになると、仮住まいの家賃や引越費用の他、家具などをトランクルームなどに一時保管するための費用が必要になる場合があります。

家具購入費用

リフォームした部屋に合わせて家具やカーテン、照明等を伸長する場合には、その購入・取り付け費用も考えておきましょう。

ローン関連費用

住宅ローンを借りる場合には事務手数料や保証料がかかります。詳細を金融機関に確認しておきましょう。

建築確認申請の手続き費用

大規模なリフォームになると建築確認申請の手続き費用がかかります。

リフォームするにしても、建て替えるにも、ムリのない予算で計画していくことが大前提。「家づくり学校」では、お家の状況を詳しくヒアリングした上で最適なリフォーム・建て替え計画、予算立てを行います。

リフォーム・建て替えの判断でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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3.築50年の家をリフォームするメリット・デメリット

築50年の家をリフォームする際のメリットとデメリットについて解説します。

リフォームのメリット

築50年のリフォームには以下のようなメリットがあります。

• 費用を安く抑えられる
• 工期が短い
• 思い出を残すことができる

費用を安く抑えられる

築50年の家を建て替える場合、解体費用や新築の設計・建築費用が高額になる可能性があります。一方、リフォームでは必要な箇所だけを修繕するため、費用を抑えられます。また、リフォームに適用可能な補助金や住宅ローン減税制度を活用することで、さらにコストを軽減することもできます。

工期が短い

リフォームは既存の構造を活かすため、建て替えに比べて工事日数が短く済む傾向にあります。大規模なリフォームでも通常1～2カ月程度で完了するケースが多く、工期の短縮が可能です。

思い出を残すことができる

築50年の家には、家族の思い出が詰まっていることが多いでしょう。リフォームによって、これらの思い出を大切にしつつ、断熱性や耐震性を向上させることで、快適で機能的な住まいに生まれ変わらせることができます。

また、アンティークな装飾を活かしたインテリアデザインやエネルギー効率の向上を図ることで、個性的で環境にも優しい住空間を作ることも可能です。

築50年の家をリフォームするデメリット

築50年の家のリフォームには先に挙げたメリットがある一方で、以下のようなデメリットもあります。

• 間取り変更や大規模な工事に制限がある
• リフォーム後、建て替えるケースも多い

間取り変更や大規模な工事に制限がある

古い家では、建物の構造上、間取りの変更や設備の追加に制限がある場合があります。特に、耐震性を保つために必要な筋交い壁や通し柱は撤去できないことが多く、理想の住まいを実現するのが難しいケースもあります。

リフォーム後、建て替えるケースも多い

築年数が古い住宅の場合、経年劣化が進んでおり、リフォーム後も不具合が発生する可能性があります。特に1981年以前の「旧耐震基準」で建てられた住宅は耐震性が低いため、大地震などの際に破損や倒壊のリスクが高く、結果的に建て替えが必要になる場合もあります。

1,000万円かけてリフォームしても、10年後に建て替えるなどのケースも少なくありません。
また、フルリフォームやリノベーションの場合、新築と同等の額になるというケースもあります。

4.築50年の家を建て替えるメリット・デメリット

ここからは築50年の家を建て替える際のメリットとデメリットについて解説していきます。

築50年の家を建て替えるメリット

築50年の家を建て替えるメリットには、以下のことが挙げられます。

• 最新の建築基準法で建てるので安全
• 思い通りの間取りにできる
• 断熱・耐震・耐久性などの性能が最新になる

最新の建築基準法で建てるので安全

建て替えることで最新の建築基準に適合した新しい家を手に入れることができます。これにより、耐震性はもちろん、断熱性や耐火性などの安全面が大幅に向上します。
また、新しい環境規制や省エネ基準にも対応する家づくりができるので、将来の法改正にも柔軟に対応でき、心置きなく長く住むことができます。

思い通りの間取りにできる

間取りを自分のライフスタイルに合わせて自由に設計できる点も魅力です。
築50年の家では、現代の生活スタイルに合わない間取りが多いかもしれませんが、建て替えによって最新の住宅トレンドを取り入れた間取りを実現できます。将来的な家族構成の変化にも対応できる柔軟性のある設計も可能です。

断熱・耐震・耐久性などの性能が最新になる

築50年以上の家を建て替えると、耐震基準や断熱性能が最新の基準に適合した家に生まれ変わります。
新耐震基準や断熱等級の向上により、地震や季節の温度差に強い家が実現します。これにより、住み心地が大きく改善され、1年を通して快適に暮らすことができます。

築50年の家を建て替えるデメリット

築50年の家の建て替えにも以下のようなデメリットがあります。

• 費用が高い
• 工事期間が長い

費用が高い

築50年の家を建て替えるには、リフォームに比べて費用がかかることが避けられません。住宅ローンを利用する場合、年齢によっては借り入れが難しく、返済期間が短縮されることもあります。
また、建て替えによって新しい家の価値が上がると、それに伴って固定資産税や都市計画税が高くなることがあります。不動産取得税が発生することも、建て替えに伴うデメリットの一つと言えるのではないでしょうか。

工事期間が長い

建て替える場合、打ち合わせの回数が多く、手続きや工事完了まで時間もかかることが多いです。
また、建て替えは既存の住宅の解体から引き渡しまでの工事期間が長く、通常は半年程度かかります。そのため仮住まいの期間が長引くことになります。

以下で、築50年の家をリフォームするか建て替えるかの判断ポイントをご紹介します。

5.築50年の家をリフォームするか建て替えるか？3つの判断ポイント

築50年の家をリフォームするか、それとも建て替えるかは非常に悩ましい問題です。どちらを選ぶべきかは、以下3つの重要な判断ポイントを考慮する必要があります。

• これから何年住む予定の家なのか
• 予算の上限はいくらか
• そもそもリフォームできるのか

ポイント①：これから何年住む予定の家なのか

まず、今後どれくらいの期間、その家に住む予定なのかを考えてみましょう。

もし、今後10年以内に家を離れる予定がある場合は、大規模なリフォームよりも、必要な箇所のみを修繕する方が経済的かもしれません。

今後10年以上住む予定であれば、建て替えを検討する価値があります。特に、家族構成の変化やライフスタイルの変化に合わせて、住まいの間取りや機能性を見直したい場合は、建て替えが有効な手段となります。

ポイント②：予算の上限はいくらか

次に、予算の上限を明確にしましょう。

リフォームは一般的に、建て替えよりも費用を抑えることができます。ただし、大規模なリフォームになると、建て替えと費用が変わらないケースもあります。建て替えは最新の設備や建材を使用できるため、快適性や安全性は向上しますが、費用は高額になります。

ライフプラン(生涯設計)を踏まえ、かけられる予算を把握することが大切です。ローンを利用する場合は、どのくらいなら借入、無理なく返済できるかを確認しましょう。

また、予算を考慮する際は、工事費以外にも、仮住まい費用や諸費用なども含めて考えましょう。

ポイント③：そもそもリフォームできるのか

築50年の住宅の場合、建物の状態によってはリフォームが難しいケースもあります。建物の状態だけでなく、法律的な制約からリフォームできない場合もあります。
建物がどういった状態にあるのかを確認するには、建築の専門家による「建物診断」が必要です。自分たちだけで判断できないポイントなので、信頼できる技術力の高い建築会社のプロに診ていただくことを推奨します。

リフォームを推奨するケース

下記のケースに当てはまるならリフォームを推奨します。

• 終の棲家かどうか、はっきり決まっていない場合
• その家を継承する人が決まっていない場合
• 祖先から受け継いだ家に思い入れががある場合
• 将来（老後）を考え、予算を低額に抑えたい場合
• 現在の住まいについての不満が部分的な場合
• 建物診断時、9割以上が良好であった場合
• 昭和56年（1981年）6月1日以降に確認申請を出した新耐震基準の建物の場合
• 建築基準法や都市計画法など現行法規制で新築が出来ない場合

建て替えを推奨するケース

下記のケースに当てはまるなら建て替えを推奨します。

• 終の棲家の計画である場合
• その家を継承する人が決まっている場合
• 老後の資金も確保できており、資金に余裕がある場合
• 現在の住まいへの不満が構造、間取り、耐震、断熱、 設備、採光、通風、調湿、結露など多方面にわたる場合
• リフォーム工事が多岐にわたり、リフォーム工事費用が建て替え費用の7割を超えそうな場合
• 30年住むために1000万円を超えるリフォームになる場合
• 地盤が弱く、家が傾いているような場合
• 耐震性能、断熱性能、耐久性など最新スペックの 家づくりをしたい場合
• 新築用の各種補助金や優遇制度を活用したい場合

リフォーム・建て替えの計画は、資金計画を立てて、建築の専門家による建物診断を受けることからスタートです。

「家づくり学校」では、一人ひとりに合った無理のない予算を設定させていただいた上で、信頼のできる建築会社の専門家の手配を行っています。

リフォームか？建て替えか？迷ってしまった方は、一度家づくり学校にご相談ください。

家づくり学校でリフォーム・建て替えの相談をする>>

6.築50年の家をリフォーム・建て替えた方のクチコミ

ここでは、「家づくり学校」をご利用した方で、築40～50年の家をどのように改修したのかを紹介します。
今後の家づくりのヒントにしてください！

【施工実例①】完成した家は夏も冬もエアコン1台で快適！

Yさんファミリー 【兵庫県明石市】 2022年完成

家を建てようと思ったきっかけは？

築50年の実家を最初はリフォームしようと思っていたのですが、今後のことを考えて建て替えを決意しました。
家の知識を得るため『兵庫での家づくり』を読み、家づくり学校を訪れました。

マイホームを実現された喜びを一言

実家にあった自分の部屋は西日がすごくて暑かったのですが、完成した家は夏も冬もエアコン1台で快適なので、雑念なく趣味の写真に没頭できて幸せです。

家づくりを考えている皆さんへ先輩としてアドバイスを

家づくりは人生の中で何回もあることではないと思うので、いろいろと見ることをお勧めします。何十年も住んでいくことになる家づくり、力を注いで、時間をかけてご検討してくださいね。

この施工実例を詳しく見る>>

【施工実例②】冬も室温は21℃！心地よく省エネな暮らし

Kさんファミリー 【広島県福山市】 2020年完成

家を建てようと思ったきっかけは？

築50年以上で老朽化が激しく地盤が弱く水はけが悪いためか、たくさん雨が降ると土地が上がってくるような感覚があったため、建て替えたいと思いました。何を見て、どこの建築会社にアプローチすればよいか全くわからなかったので、家づくり学校のセミナーに参加しました。

マイホームを実現された喜びを一言

リビングとウッドデッキを一体化して庭を眺められるようにしたい、両親が高齢なのでバリアフリーでトイレと主寝室が近いこと、最終的に車いすが使えるように考えてもらいたいこと、家のドアはすべて引き戸にすること、建設地周辺にあまり家がなく、そこに家が建ったことを考えて家の配置（風の通りや光の入り具合など）を考えてほしいなど要望を出させていただきました。
出来上がった家は快適の一言に尽きます！！！　庭を見ながらくつろげる幸せは計り知れません。

家づくりを考えている皆さんへ先輩としてアドバイスを

展示場もたくさん見に行きましたが、何も知識がなければ「大きな家できれいだな」という程度でしかありません。家づくり学校のセミナーに参加することで、家を建てることを少し客観的に考えることができ、何を大切にして家を建てたいかが分かるようになります。そうすれば、自ずとどのようなコンセプトで家を建てている住宅会社が自分に合っているのかが見えてくるように感じます。とても高い買い物であり、建ててしまったら直すことが難しいので、自分の思いをはっきり言う方がお得だと思います。

この施工実例を詳しく見る>>

【施工実例③】フルリノベでかなえたモダンな暮らし

Yさんファミリー 【愛媛県松山市】 2021年完成

家を建てようと思ったきっかけは？

子どもの入園前に、主人の実家の隣に購入していた家に引っ越したいと思い、本格的に家づくりを決意しました。何から始めたらいいか分からず、ネットで情報収集していたところ「家づくり学校」を見つけ、訪問しました。

マイホームを実現された喜びを一言

最初に出した要望は、予算内に収まることと、家の間取りで言えばランドリールームが欲しいことくらいです。打ち合わせを密に重ねることができたので、家が出来上がっていく過程でお願いしたいこともいっぱいありますが、臨機応変に対応していただきました！
各所に収納を設けたので、物が散らからずすっきりと暮らせています。食洗機やガスの衣料乾燥機も導入し、家事の負担も減りました。

家づくりを考えている皆さんへ先輩としてアドバイスを

家づくりは、どんな暮らし方がしたいかを問う作業の繰り返しだと感じました。見た目や新しいものにこだわるのではなく、自分たちにとって大切なことを取捨選択していけば、納得のいくマイホームを造ることができると思います。

この施工実例を詳しく見る>>

リフォームか建て替えかの判断は非常に難しいものです。
迷ったらまずは「家づくり学校」にお越しください！一組一組に合った後悔のない家づくりをサポートします！

家づくり学校の個別相談はこちら>>

7.まとめ

今回は築50年の家をリフォームするか建て替えるかの判断ポイントを解説しました。

リフォームと建て替えにはそれぞれの利点があるため、費用やメリット・デメリットを十分に比較して検討することが重要です。

築50年の家のリフォームや建て替えを考える際には、まず専門家に建物診断を依頼することが不可欠です。特におすすめしたいのは、リフォームと建て替えの両方に対応できる住宅会社に相談することです。

両方に対応可能な住宅会社であれば、建物の状態や予算、ライフスタイルに応じて、中立的な立場でアドバイスをもらえます。もしリフォームか建て替えかすでに決まっている場合は専門の会社を選んでも良いですが、迷っている場合は、両方に対応できる会社に相談するのが賢明です。

「家づくり学校」では信頼のできる技術力の高い建築の専門家をご自宅に派遣することができます。リフォームか建て替えで迷ったら、まずはお気軽にお問合せください。

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