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リフォーム・リノベーション

家の建て替えの流れと手順について解説!費用や期間、注意点は?

2024.07.17

家づくり学校

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家の建て替えの流れと手順について解説!費用や期間、注意点は?

「実家を建て替えたい」「住んでいる家が老朽化してきた」「子どもが巣立ったので、夫婦二人で暮らす家に建て替えたい」「古い家を相続したけどどうしようか迷っている」といったような理由から家の建て替えを考えている方も多いのではないでしょうか?

今回は建て替えの費用はどれぐらいかかるのか、本当に建て替えをするべきなのか、などの疑問や不安を抱えている方のために、建て替えの費用や流れ、老朽化した建物の対処法などについて解説します。

建て替えについての知識を理解しておくことで、計画的かつスムーズに動けるようになります。この記事を参考にして、やるべきことをしっかりと把握し、後悔しない建て替えをしてください!

本記事は、累計25,000組以上の家づくりをサポートさせていただいた「家づくり学校」が執筆しています。

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1.家を建て替えたい!建て替えの流れと期間を解説

家を建て替えたい!でも何から手を付ければいいか分からない…という方も多いのではないでしょうか。ここでは、家の建て替えの流れとかかる期間について詳しく解説します。

まずは、建て替えの流れの全体像を把握しておきましょう。

建て替えの流れ・すること 目安期間
①家を建て替える計画を立てる 約2~4ヵ月
②建て替えを依頼する工務店・ハウスメーカー選び
③建物状況調査(ホームインスペクション)を受ける
④プランの作成・打ち合わせ・見積り
⑤建築請負契約を結ぶ 約3~4ヵ月
⑥詳細なプランの確認
⑦建築確認申請書の提出・ローンの本審査申し込み
⑧仮住まいに引っ越しをする
⑨解体工事 約1週間~1ヵ月
⑩建て替え工事 約4~6ヵ月
⑪引き渡し・登記手続き・引っ越し

下記では、建て替えの流れ①~⑪について詳しく解説します。

①家を建て替える計画を立てる

マイホーム イメージ

家の建て替えに着手するにあたり、まず最初にやらなければならないことは、建て替えの計画をしっかりと立てることです。実際に行動する前に建て替えの計画を明確にしておくことで、複雑な工程をスムーズに進めていくことができます。

建て替えの計画ではその目的や優先順位をはっきりさせる必要があります。目的とは、以下のようなものが挙げられます。

  • 老後の生活に備え、バリアフリーな家に建て替えたい
  • 新築に建て替えることで資産価値を上げ、いずれは売却したい
  • 老朽化した古い家を現代のライフスタイルに合った家に建て替えたい
  • 両親との同居のために二世帯住宅に建て替えたい

上記のように、まずは家を建て替える目的をはっきりとさせましょう。

家を建て替える目的をはっきりさせたところで、建て替える新築の家に求める要望の優先順位を整理します。要望の優先順位を明確にしていれば、予算を上回ってしまった際などに、何を削るべきかが明らかになり、スムーズに計画を進められます。

また、建て替えの場合は新築を建てるだけでなく、古い家屋の解体も含まれます。そのため解体工事の計画・発注や、建て替え中の仮住まいをどのようにするかなども決めておくことが必要です。

さらに、家を建て替えるためにどれぐらいの費用をかけることができるのか、建て替え費用をどのように捻出するのかについてもしっかり考えておかなければなりません。住宅ローンを利用するのかどうか、また建て替えで適用できる補助金や給付金があるのか、減税や控除といった制度の有無についても調べておきましょう。

②建て替えを依頼する工務店・ハウスメーカー選び

住宅会社選び

建て替えの目的や資金計画を立てた後、建て替えを依頼する工務店・ハウスメーカーを選びます。住宅会社を探す方法としてはインターネットや住宅情報誌で調べたり、住宅展示場やモデルハウス、見学会へ足を運ぶことなどが挙げられます。

契約を決めた住宅会社とは、入居後も末永く付き合うことになる生涯のパートナーとなります。だからこそ慎重に選びたいものですよね。

会社選びで失敗しないためのポイントは、必ず複数社で比較することです。複数の住宅会社に要望を伝え、それを汲んで提案されたプランニングと見積もりをしっかり比較するとともに、その会社の社長・スタッフの人柄や姿勢を見て、自分との相性や、この会社なら信頼できると確信できる住宅会社1社に絞り込むようにしてください。

「どの会社がいいか分からない…」「工務店・ハウスメーカーの違いもよくわからない…」という方は、「家づくり学校」のご利用がおすすめ!無理のない建て替え計画を立てた上で、お客さま一組一組にあった住宅会社のご提案・紹介を無料で行っております。

③建物状況調査(ホームインスペクション)を受ける

ホームインスペクション

建て替えを検討し始めたものの「本当に建て替えるべきなのか」「リフォームでも良いのではないか」といったように、建て替えかリフォームかの判断で迷う方はかなり多いようです。住宅会社に相談すれば「建て替えた方がいいですよ」と勧められ、リフォーム業者に相談すれば「リフォームすればまだまだ住めますよ」と提案されることもあります。

新築かリフォームか、いずれにせよ大きな費用が発生するだけではなく、その後の生活にも大きく関わってくることであり、その判断の重要性は言うまでもありません。建物の状態を正しく判断するためには、第三者の信頼できる専門家に建物状況調査(ホームインスペクション)をしていただくことが大切です。

建物状況調査(ホームインスペクション)とは、住宅の建物の劣化状態や施工不具合の有無を調査することです。住宅診断や住宅検査も概ね同じ意味で利用される呼称です。現存する古い住宅の点検を行い、建物の劣化状態や不具合などを把握するとともに、依頼主の意向やライフスタイルも考慮した上で、建て替え・リフォームの判断についてアドバイスしてくれます。

建て替えかリフォームで迷ったら、家づくり学校のセミナーを受けてみることもおすすめです。建て替え、リフォームの判断基準、リフォーム工事価格の相場や、最新のリフォーム事例をわかりやすく解説しています。

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④プランの作成・打ち合わせ・見積り

家についての説明を受けている様子

建物状況調査(ホームインスペクション)の結果から建て替えすることを決め、施工を依頼する住宅会社が決定したら、担当者と建て替えについての設計プランや間取り、費用などについて打ち合わせがスタートします。

事前に決めておいた建て替えの計画から、新しい住まいに関する要望や予算などをしっかりと担当者に伝えましょう。特に譲れない項目や優先したい事項については、しっかりと話し合いを重ねて実現に向けたプランニングと見積りを出してもらうことが肝心です。

⑤建築請負契約を結ぶ

工事請負契約書

建て替える家の設計や間取り、住設機器の仕様などが決まれば、住宅会社と建築請負契約を締結します。建築請負契約を結ぶ際は、次のような点をしっかりと確認してください。

  • 工期…着工日、完成日、引き渡し日といった工事スケジュール
  • 代金支払い…支払うタイミングと金額について
  • ローン特約…住宅会社の提携金融機関でローンを利用していない場合は、契約書への明記を依頼する
  • 違約金…本契約後にキャンセルした場合の違約金の金額
  • 保証…工事中の災害や事故の影響で工事が中止となった場合の補償内容について
  • アフターサービス…引き渡し後に不具合があった場合の瑕疵担保
  • 遅延損害金…引き渡しが遅れた場合の、遅延損害金の有無や金額
  • 見積もりの総額…プラン内容や請負代金に誤りはないか

大切なのは、建て替える家のプランや間取りの詳細をきちんと決めてから建築請負契約を結ぶことです。契約後にプランの詳細を決めると変更契約を交わすことになり、追加費用が発生する場合もあるので注意しましょう。

⑥詳細なプランの確認

詳細な設計図

建築請負契約を締結したら、建て替える家の最終的な図面や仕様などを正式に決定します。建具やフローリングの種類、壁紙の色といった意匠や内装の仕様や、建築化照明の取り付け場所やコンセントの位置など、建築費用の総額に大きな影響を与えない細かいものについて決めていきましょう。

この時、その家で実際に生活することをイメージしながら家具や家電などの配置を考えていくと、照明やスイッチを取り付ける場所や、コンセントの位置や数などを適正に配置できます。

⑦建築確認申請書の提出・ローンの本審査申し込み

住宅ローン

建築請負契約を締結して設計プランの詳細も決まれば、家を建てる地域の自治体に建築確認申請書を提出します。建築確認とは、新しく建てる家などの建物が建築基準法などに適合しているかどうかを工事前にチェックするものです。自治体か、自治体から指定された民間の検査機関が実施します。建築確認のチェック内容は、建ぺい率や容積率のほか、採光や換気が十分な構造や間取りになっているかなどについて調べられます。加えて2025年からはすべての新築住宅で「省エネ基準適合が義務化」されることにより、確認申請時には「省エネ基準に適合していることの明示」も必要になってくるようです。

また、建て替えで住宅ローンを利用する場合は、建築請負契約を結ぶ前に住宅ローンの仮審査を金融機関に申し込み、借り入れ可能かどうかを確認しておきます。建築確認申請が通ればローンの本審査の申し込みが可能になります。

住宅ローンの本審査の申し込みに必要な書類の準備や提出方法は、建築を依頼する住宅会社がサポートしてくれます。

ローンを利用する際の注意点としては、建築請負契約の際に「ローン特約」を付けておくことです。ローン特約とは、万が一ローンの本審査に通らず融資を受けられなかった場合に、契約を無効にできるというものです。この特約を付けておかないと、ローンの本審査に通らなくても契約の履行が求められてしまうので注意が必要です。

⑧仮住まいに引っ越しをする

解体工事の開始前に仮住まいへの引っ越しを行います。工事間際になってあわてることがないよう、余裕を持って仮住まいの準備をしておきましょう。この時、近隣に音や振動で迷惑をかける場合もあるので、建て替え工事を実施する旨のあいさつをしておくと、工事期間中のトラブル防止にもつながります。また、近隣住民との関係性が悪くならないように注意しましょう。

仮住まいとして賃貸のアパートやマンションを借りる場合、賃貸生活が数ヵ月と短いためになかなか物件が見つからない場合もあります。住宅会社によっては、仮住まい先の紹介などサポートしてくれる場合もあるので、事前に確認しておくと良いでしょう。

⑨解体工事

解体工事

仮住まいに引っ越しが完了すると、家の解体工事が始まります。解体工事にかかる期間は、30坪ほどの一般的な木造2階建ての家だと1~2週間ほど、鉄骨・鉄筋コンクリート造だと3週間~1ヵ月ほどが目安です。

⑩建て替え工事

建て替え工事

解体工事が終わればいよいよ新築建て替え工事の開始です。住宅会社にもよりますが、期間はおおよそ4~6ヵ月です。この期間中、定期的に工事現場を確認しておくことをおすすめします。

⑪引き渡し・登記手続き・引っ越し

引き渡し

建て替え工事が完了したら、完成した家全体を細かくチェックしてから引き渡しです。引き渡しの当日には、新築住宅の引き渡しや引っ越し以外にも、住宅ローンの手続きや各種登記手続きを行わなくてはなりません。新築住宅の引き渡しと同時に行うことは、主に以下のとおりです。

  • 住宅ローンの融資の実行
  • 工事費用の残金の支払い
  • 不動産登記手続き
  • 新しい家の鍵の引き渡し

一般的には住宅会社の担当者、金融機関の担当者、司法書士が同席し、引き渡し手続きを行います。一連の手続きが完了し、家の引き渡しを受けたら、引っ越しをして建て替え完了です。

建て替えの流れや、予算の立て方・住宅ローン、住宅会社選びでお困りなら「家づくり学校」ご利用がおすすめです。お客さまそれぞれに合った最適なプランと会社をご提案いたします。

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2.家の建て替えの費用相場は?

家の建て替えは、古い家を全て解体した後、基礎から新築の家を建て直すことです。古い家を取り壊して新しい家を建てるとなれば、単純に新築する場合よりも費用が多くかかることは言うまでもありません。どれぐらいの費用が必要なのか不安ですよね。

ここからは建て替え費用の一般的な相場について説明していきます。ここで述べるのはあくまでも平均的な相場であり、依頼する住宅会社や工法、材料などによって費用は変動します。あくまで目安として参考にし、詳細な費用については見積もりを依頼してください。

本体工事費

本体工事費は家本体を建てるために必要な費用で、坪単価を計算する際の基準になるものです。内訳としては仮設工事や基礎工事、木工工事といった基礎・構造の工事のほか、外装や屋根の工事、窓やドア、断熱材やタイルの取り付け、電線や水道管の配線・配管、空調工事、住宅設備の設置工事などが含まれます。なお、庭の造成工事や駐車場、門、塀といったエクステリア関連の工事費などは含まれません。

本体工事費の相場は、家の構造や建材、建築を依頼する住宅会社によって大きく異なります。一般的に、鉄骨造や鉄筋コンクリート造のほうが木造よりも高く、また、建てる家の階数や接道状況によっても費用は違ってきます。

例えば延床面積が30坪の家を坪単価60万円で建てた場合、工事費用は1,800万円になります。住宅会社によっては、坪単価に本体工事以外のインフラの引き込み工事や外構工事といった別途工事費用が含まれている場合と含まれていない場合があります。

別途工事(付帯工事費)

本体工事費以外の別途工事費用として、庭や駐車場、門、塀などの外構工事や水道管やガス管を敷地へ引き込む工事、照明やカーテン、エアコンなどの購入・取り付け工事などが発生します。また、地盤調査、地盤改良工事の費用も必要になるケースもあります。家を建てる土地の条件や、建物のプラン内容、規模などによっても内容や費用が大きく変わってくるので注意しましょう。

別途工事費(付帯工事費)の目安は、一般的に本体工事の30%程度が目安と言われています。例えば本体工事費用が2,000万円の新築の場合、付帯工事費用も含めた建築費用の総額の計算は次のようになります。

  • 2,000万円+(2,000万円×30%)=2,600万円

※付帯工事費は600万円

解体工事費

解体工事は建て替えならではの費用で、古家の解体工事にかかる費用です。解体費用は取り壊す家の大きさや構造によって異なってきます。

建物の構造による解体費用の相場は、次の通りです。

構造 一坪あたりの解体費用相場 30坪の家の費用相場
木造 3~5万円 90~150万円
鉄骨造 3.5~6万円 105~180万円
鉄筋コンクリート造 4~8万円 120~240万円

この費用相場は家本体のみの解体になるため、ガレージやブロック塀といったものを取り壊したり庭木の撤去や移植をしたりする際は、別途費用が必要です。

諸費用

諸費用とは、建築工事費以外にかかる費用のことです。契約に関わる手数料や印紙代、家を購入したことによる税金関係、住宅ローンを締結する際に発生する費用、家具や家電の購入、引っ越し代なども諸費用に含まれます。

諸費用の中には現金で支払う必要があるものが多く、プランや契約の内容などによっても費用が変わる可能性もあるため、総費用の10%程度のお金を確保しておくのが良いでしょう。

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3.建て替えで使える住宅ローン

建て替えでは基本的に新築住宅と同じ住宅ローンを使えます。しかし金融機関によっては借り入れの要件が異なる場合もあるため、事前に借入先の担当者に確認するようにしましょう。

建て替えのために住宅ローンを契約する場合、前提として解体する家の住宅ローンを完済していることが必須になります。銀行は建物を担保にお金を貸すため、建物を取り壊す場合には完済する義務が発生するのです。

もし、残債がある場合は、建て替え専用の住宅ローンを利用することもできます。建て替えローンで残債を完済し、さらに新しい住宅ローンを組みます。残債分の金利が下がるケースもあるため、選択肢の一つとして検討するのも良いでしょう。建て替え専用の住宅ローンは便利なローンですが、借入額が大きくなることや、審査が厳しくなることは知っておきましょう。

また、二世帯住宅に建て替えるなどで親子一緒に家を建てる場合には、親子リレーローンという選択肢もあります。その名の通り、住宅ローンを親子2世代でリレーして返済していく方式です。

 

4.建て替えで失敗しないための注意点とポイント

建て替えで失敗しないためにも、事前に建て替えに関する注意点やポイントをしっかりと理解しておきましょう。

建て替えができないケースもある

土地の中には、一度建物を壊してしまうと再建築できなくなってしまう土地があります。まずは建て替え予定の土地が「再建築不可物件」でないことを確認しましょう。

再建築不可物件である可能性があるのは次のような土地です

 

  • 市街化調整区域に該当し、地目が宅地になっていない
  • 土地に接している道路の幅員は4m以上であるが、その接道幅が2m未満である
  • 道路に接していない土地

こうした条件に当てはまる土地に建て替えを検討している時は、建て替えができない可能性があるため注意しましょう。条件に抵触するかもしれない土地の家を建て替えるときには、必ず住宅会社の担当者に確認するようにしましょう。

ちなみに、一見道路に接しているように見えても、接している道路が建築基準法上の道路でないこともあり、その場合は再建築不可物件となる可能性があります。建築基準法上の道路であるどうかは住宅会社が確認してくれます。

技術力のある建築のプロに依頼する

住宅会社は多種多様であり、それぞれの特徴や建築費用などを入念に調べたうえで、自分が希望するような家の建て替えを実現してくれる会社を選びましょう。会社の知名度やイメージだけで選んでしまうと、実際に建て替えプランを進めていく際に「思っていたのと違う…」と後悔することにもなりかねません。数ある住宅会社の中から数社まで絞り、しっかりと比較・検討をして選ぶことが大切です。

また、建て替えの場合は、古い家の取り壊しも必要になります。住宅会社でどのように対応をしてもらえるのか、ワンストップで解体まで請け負ってくれるのかなどについても確認して比較するようにしましょう。

さらに、予算や状況によっては建て替えではなくリフォームにした方が良い場合もあり、そのことを正直に伝えてくれるとともに、施主にとってベストな提案をしてくれるかどうかも判断するポイントです。建て替えかリフォームか、正しい判断をするためにも信頼のできる住宅会社を見極めるようにしてください。

ライフプランを整理し、建て替えかリフォームか、正しい判断をする

建て替えかリフォームかの最終的な判断は、現在の家の状態をベースに、これからのライフプランを見据え、間取りや性能など住宅機能、必要な費用の3つのバランスを見て決断します。

この中でどれを最も重視するかという価値観はその人によって違うため選択肢は様々です。だからこそ事前にしっかりと検討すると、「建て替えの必要までは感じない」「全面リフォームでは費用が掛かりすぎて生活レベルを下げなくてはならなくなる」など、具体的な方向性が見えてくるでしょう。

リフォームでも快適に暮らせる住まいへの再生は叶えられます。しかし、大事なのはそこに掛かる費用と得られる居住性のバランスが、納得できるものかどうかということです。

家づくり学校では、費用対効果を考慮した上で、リフォーム費用が建て替え費用の70%を超えるような場合は、建て替えを選択することをおすすめしています。まずは信頼のできるプロに相談し、古い家の現状を把握するところから始めましょう。

見積もりは2社以上にしてもらう

建て替えを依頼する住宅会社を選ぶ際には、複数の会社から見積もりを取る「相見積もり」が鉄則です。手間と時間が必要ですが、以下のようなメリットがあります。

  • 同じ工事内容で費用が安い会社を選べる
  • 見積りの金額が妥当なのかを比較できる
  • 分かりやすい見積りを出してくれる会社を知ることができる

 相見積りを取ることで工事費用の相場や目安を比較できるため、プランや予算計画も立てやすくなります。さらに分かりやすく詳細な見積りを作成してくれる会社を見極めることもできます。

複数の会社に依頼するとはいえ、あまりにも多くの会社に依頼するとまとまらなくなってしまう可能性があるため、事前にいくつかの住宅会社を2、3社程度に絞って依頼するのが良いでしょう。その際はすべての会社に同じ要望・条件で統一して依頼するのがポイントです。具体的な社名まで教える必要はありませんが、複数の会社に見積りを依頼していることは伝えた方が良いでしょう。他社を意識して費用やプラン提案の面で、よりよいものが提示される可能性も高まります。

家の建て替えかリフォームで迷ったら…

自分たちだけで建て替えかリフォームかの判断をするのは非常に難しいものです。そんな時は信頼できる家づくりのプロフェッショナルに相談するのが得策です。

家づくり学校ではお客様一人ひとりに合った無理のない予算立てを行い、技術力のある地元工務店のご提案・紹介を行っています。サービスはいずれも無料です。建て替えかリフォームか悩んでいる方はぜひご利用ください!

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4.家の建て替えの成功事例を紹介!

ここからは「家づくり学校」を利用して、家の建て替えに成功した先輩の事例をご紹介します。ぜひこれからの家づくりの参考にしてみてください!

建て替えの事例①:内と外の一体感を楽しむオープンデッキの家

家の建て替え事例1

岡山県倉敷市 Iさんファミリー

家を建て替えようと思ったきっかけ

住んでいたアパートが幼稚園、小学校から遠く、近くの祖母の家を建て替えようという話が出ました。

家づくり学校を利用してみてのご感想・口コミ

優柔不断な私たちにとことん付き合い、急な連絡にも対応して親身に相談に乗ってくれました。

家の建て替えを検討されている皆さんへ先輩としてアドバイス!

後悔なく進められていても、大きな買い物なので不安になることもあると思います。そんな時に頼れるパートナーがいれば、都度相談しながら不安を解消できるはず。そんな人を皆さんも見つけて素敵なお家をつくってくださいね。

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建て替えの事例②:W断熱で快適に暮らす大人カフェ風の住まい

家の建て替え事例2

神奈川県綾瀬市 Mさんファミリー

家を建て替えようと思ったきっかけ

リフォームするか建て替えするかで迷っていましたが、耐震工事が頓挫したことで建て替えを考えるようになりました。

家づくり学校を利用してみてのご感想・口コミ

ポストに届いたチラシで家づくり学校のリフォームセミナーを知り、解決のヒントが得られればと参加しました。皆さん親切、丁寧に対応してくださいました。

家の建て替えを検討されている皆さんへ先輩としてアドバイス!

家づくり学校で知識を身につけて、それぞれの会社が手がけた家を完成邸、建築中含め、できる限りたくさん見て感じることで、自分にぴったりの1社を見極めることが大切だと思います。

この施工事例を詳しく見る

 

建て替えの事例③:天然木でつくる健やかな住まい

家の建て替え事例3

山梨県甲府市 Tさんファミリー

家を建て替えようと思ったきっかけ

35年前に建売で購入した自宅は、昔ながらの間取りで使いづらい上に冬は寒く、耐震性も不安だったからです。

家づくり学校を利用してみてのご感想・口コミ

リフォームできるのか建て替えるべきかで悩んでいた時、「家づくり学校」のことを知り、個別相談を利用しました。丁寧に私の想いを聞き、説明してくれたので、これからどう動くべきかが分かって安心しました。

家の建て替えを検討されている皆さんへ先輩としてアドバイス!

一生に一度の家づくり。長く住み続けられるよう、いいものを造った方がいいですね。

この施工事例を詳しく見る

5.家の建て替えは信頼のできる建築のプロに相談を

ここまで家の建て替えの流れやおさえておくべきポイントについて解説しました。

家の建て替えを検討するなら、まずは、信頼できる技術力のある専門家に現在の家がどのような状態なのか見ていただきましょう。先述したように、建て替え出来ないケースやリフォームをした方が良い場合もあります。

家づくり学校では、これからのライフプランを整理した上で、お客さまそれぞれに合った技術力のある専門家のご提案・紹介を行っています。

これから建て替えをご検討されている方は、ぜひ家づくり学校の個別相談へお越しください!

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