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土地探し・不動産

購入する前に知っておくべき!土地のルールとは?

2023.10.26

購入する前に知っておくべき!土地のルールとは?

家を建てる際には「建物」にも「土地」にも様々なルールがあり、そのルール内でしか家を建てることはできません。

例えば、家を建てる土地の条件として、建築基準法42条・43条より「建築物の敷地は原則4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められています。緊急車両が通れるように「4m以上」とされています。では、道路幅員(道路の横幅)はどのようにして測るのでしょうか。

側溝がある場合

側溝は道路幅員に含みます。そのため、側溝の外側から測ることになります。歩道や縁石がある場合も同様です。ちなみに、側溝にふたがついていなくても大丈夫みたいですよ!!

側溝がある場合の道路幅員

水路がある場合

水路の場合は少し複雑です。

水路の幅が1m以下の場合は、道路幅員に含めます。ですので、水路の外側から測ることになります。
水路の幅が1mを超える場合は、道路幅員に含めません。ですので、水路の内側から測ることになります。

水路がある場合の道路幅員

これらを考慮したうえで、道路幅員が4m以上ある接道に2m以上接していれば家を建てることができます。

道路幅員が4m未満の場合に家を建築できるようにするには、敷地の一部を道路として差し出す必要があります。これをセットバックといいます。

セットバックのルール

道路の反対側が土地

この場合は、道路の中心から2mになるようにセットバックします。

セットバックイメージ1

道路の反対側が河川や崖、線路の場合

道路の反対側の境界線から4mになるようにセットバックします。

セットバックイメージ2

道路の反対側が水路の場合

水路の場合は、水路の幅によって変わります。

【水路の幅が1m以下の場合】

幅1m以下の水路は道路幅員に含まれます。ですので、道路幅と水路幅を合わせた中心が道路中心線です。

セットバックイメージ3

【水路の幅が 1m<幅≦2m の場合】

幅が1mを超える水路は道路幅員に含まれません。幅が1m超かつ2m以下の水路の場合は、現況道路の中心が道路中心線です。

セットバックイメージ4

【水路の幅が2m超えの場合】

水路幅が2mを超える場合は、セットバックの条件が「河川や崖」と同じ扱いになります。ですので、道路幅員は、水路と現況道路の境界線から4mということになります。

セットバックイメージ5

このほかにも、接道と土地の間に段差がある場合や、接道との間に水路がある場合などいろいろなパターンが考えられます。細かい部分は自治体によって異なるので、確認が必要です。

セットバックした部分には家を建てることができません。門や塀を置いたり、駐車スペースとして利用したりすることもできません。所有権はあるのに、私的利用が制限されるということです。しかし、セットバックが必要な土地は、セットバックを値下げ交渉の材料の一つとして使える場合があります。土地が広く、セットバックしても問題ないよという土地なら値下げの余地があるので、良いかもしれませんね。また、自治体によってはセットバック部分を買い取ってくれたり、助成金がでたりする場合もあるようです。残念ながら福山市にはセットバックに関する助成金はないようですが...?

何も知らずに買うと後悔します!!

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