20代・30代・40代・50代・60代 年代別「マイホーム資金計画」のポイント
今井 園美
「こんな家に住みたい！」そんな夢から家づくりの一歩は始まります。その夢を「一生の安心」に変えるためには「マイホーム資金計画」が不可欠です。家づくりはゴールではなく、その後の生活のスタートです。マイホームは一生で最も高い買い物であると同時に、最も長く続く固定費の決定でもあります。何より重要なのは、年齢やライフステージに応じた収入・支出・資産状況を踏まえたうえで、無理のない計画を立てることです。今回は、ファイナンシャルプランナーの視点から、年代別に押さえておきたいマイホーム資金計画のポイントをわかりやすく解説いたします。
家計の破綻を避けるためには、まず２つのマネープラン「適切な購入予算」と「無理のない返済計画」を立てること。そして、この２つのマネープランを立てるために考えなければならないのが「ライフプラン」です。ライフプランを考え、将来、どのタイミングで何にいくら費用が必要になるのかを把握したうえで、住宅取得のための資金計画を立てる、これが住宅取得後の生活の安定に繋がり、住宅ローン破綻のリスクを最小限に抑えるためのコツです。
2つのマネープラン①「適切な購入予算」
「適切な購入予算」は家を建てたい人がまず最初に考えるべき資金計画です。
家の予算は『自己資金＋援助資金＋住宅ローン』の合計金額で決まります。
自己資金：住宅のために使える貯蓄（自己資金）はいくらあるのか？
援助資金：祖父母・両親からの援助があるのか？いくらあるのか？
住宅ローン：無理なく返済できる「借入金額」はいくら？
「自分の建てたい家がどれぐらいの費用がかかるのか？」を確認し、その金額が自分たちの「購入予算」と合致して初めて安心して家づくりを進めていくことができます。
2つのマネープラン②「無理のない返済計画」
住宅ローンを利用する場合、
いくら借りるか？
返済期間を何年にするか？
それによって毎月の返済額は変わってきます。
そのため、将来のライフプランと現在の家計状況を確認したうえで適切な借入額を決め、各金融機関の住宅ローンを比較検討することがとても重要になってきます。
20代後半～30代前半での家づくり
ライフスタイル
結婚や出産のほか、転勤や転職などライフスタイルの変化が多い年代
賃貸であればライフスタイルや価値観の変化に合わせて気軽に引越しできますが、家を購入することでそれができなくなるため慎重に検討する必要があります。
購入計画
一般的に収入がまだ少ない年代なので、借入できる金額はまだ少ない傾向にあります。ですが、住宅ローンを長く組むことができるのがこの年代の強みです。借入期間を長く設定することで、借入可能額を増やすことができます。
また、結婚・出産・キャリア形成などライフスタイルの変化を視野に入れた計画を考えることも必要な年代でもあります。
そして、つい忘れがちな住宅取得後の税金や維持費の負担増も忘れずに計画に入れておきましょう。
FPのチェックポイント
オーバーローン（債務超過）に注意！
世帯収入最大化によるオーバーローン
共働き世帯が多いこの年代、注意したいのが「夫婦二人の現在の収入」をフルに合算して借入限度額を決めてしまうことです。「二人で働き続けること」が返済の絶対条件になっているプランは、ライフスタイルの変化によって収入減になった際に一気に家計を圧迫することになりかねません。
【対策】
「どちらか一人の収入だけでも返済が回るか」、あるいは「片方の収入が半分になっても生活が破綻しないか」ライフシミュレーションで確認して借入額を決めましょう。
長期返済によるオーバーローン
返済期間が長いほど年間の返済負担率が下がるため、銀行から借りられる上限額が上がります。 借入額が増えることは、住宅の予算アップにつながります。また、返済期間を長くすると月々の返済額も減るため、なんとか返済できるように見えてしまいます。ですが、返済期間が長くなればなるほど、元金の減りが遅くなり、その分利息の総支払額は膨れ上がります。
【対策】
定年時点の「想定残高」を確認する
現役を退く65歳時点でいくらローンが残っているかを算出し、それを現在の貯蓄スピードでカバーできるか確認して借入額は決めるようにしましょう。
「資産運用」を活用
長期返済による月々の負担減で浮いたお金を新NISAなどで運用し、金利上昇時にはいつでも「繰り上げ返済」できる資金を持っておく。時間的余裕があるこの年代は資産運用を積極的に活用しましょう。
借入額は「金利＋1％」「返済負担率20％以下」でシミュレーションする
現在の金利ではなく、今後1%上昇した状態でも返済額が年収の20％以内におさまる借入額にしましょう。
「貯蓄ゼロ」でのフルローンによるオーバーローン
上の世代と比べると貯蓄額はまだ少ないケースが多い年代。貯蓄がなくても頭金ゼロ（＝フルローン）で銀行は住宅ローンを貸してくれます。そうして、銀行が貸してくれる上限額まで借入をすることで住宅は購入できます。が、それは「住宅ローンの残高 ＞ 家の売却価格」という状態が長く続くことを意味します。
転勤、離婚、収入減などで「家を売りたい」と思っても、売却価格でローンを完済できないだけでなく、不足分を現金で補填できない限り家を売ることができません。
【対策】
「頭金ゼロ」にしたい
もし、貯金がないから「頭金をゼロ」にするという選択しかないのであれば、今は、家を買うタイミングではないということです。まずは家計を整理して貯蓄できる家計管理を目指しましょう！
あえて「頭金ゼロ」にする
頭金として支払うはずだった現金をNISA等で運用します。ローン金利より高い利回りで運用できれば、差額がプラスになります。また、住宅ローン減税も最大限に活用することができます。
「若さ」は最大の武器ですが、それは「時間の猶予がある」という意味であって、「無謀な勝負ができる」という意味ではありません。マイホーム資金計画を立てる目的は、家を建てることではなく、家を建てた後も家族が笑顔で、やりたいことを諦めずに済む家計を維持することです。
30代後半～40代前半での家づくり
ライフスタイル
結婚したり子どもが生まれたりすることで、収納が足りなくなった、近隣への音が気になるなど、賃貸での暮らしを考え直す人が多くなる年代。
家族構成も定まってくる時期ですから、無駄のない間取りの設計なども考えやすくなります。また、子どもの就学などもあり、どこでどのような家を買うのか検討しやすく、マイホームを買う人が最も多い年代です。
購入計画
社会人になって約10年以上経過し、収入も安定してきているため借入可能額が高くなる傾向にあります。頭金もある程度出せるだけの預貯金もできている年代ですから、予算も十分に確保できる可能性が高く、希望通りの家づくりが実現できそうです。
30代〜40代での住宅購入は、多くの場合「お子さんの進学」と「ローンの返済」が同時進行となるため、ライフスタイルから月々の返済額を算出するとともに、起こりうる家計の変化を織り込んで返済計画を考える必要があります。
FPのチェックポイント
将来の必要資金計画を考える
教育費の「波」の予測
お子さまがいる多くの家庭では、住宅ローンの返済期間中に教育費の大きな波がやってきます。
■第1の波：中学・高校入学
習い事や塾代が月額3〜5万円と固定費化し、家計の「貯蓄余力」が削られ始めます。
■第2の波：大学入学・在学期間
ここが最大のピークです。入学金や授業料で、1年間で150万〜300万円単位の現金が必要となってきます。
【対策】
住宅ローンの「返済額」をあえて低めに設定する
「今の共働き収入なら月15万円返せる」と思っても、教育費の波が来るとその15万円が重荷になることも・・。教育費がピークの時でも、どちらか一方の収入だけで返済できる額を基準に借入額を決めると安心です。「今払える」ではなく「教育費MAX時に耐えられるか」で判断すること
貯蓄と運用のハイブリット戦略
教育費の場合、必要な時期がある程度予想できますので、そこに向けてどう準備していくか、がポイントとなります。
児童手当や祝い金は確実に貯める。あるいはNISAなどでの運用も検討しましょう。すべてをリスク資産で持つのは危険ですが、住宅ローンの返済額を抑えることでできた余裕資金は、積極的に運用し将来に備えることは、家計の防御力を高めることになります。
ライフシミュレーションを作成することで、教育費ピーク時のキャッシュフローを確認しましょう。必要があれば、早めの対策を！
早めの老後資金対策
30代後半以降は、本来なら老後準備を加速すべき時期です。住宅購入で資金を使いすぎると、老後資金形成が止まり、結果的に“住宅が老後リスク”になることも考えられます。
【対策】
「住宅 or 老後」ではなく「住宅 and 老後」
老後資金対策には、NISA（少額投資非課税制度） や iDeCo（個人型確定拠出年金） を活用する。65歳まであと20年～30年あるこの年代は、複利の力を活かせる最後のチャンス！少額でも複利効果で資産を大きく育てる「長期投資」が、まだ成立する年代です。積極的に活用していきましょう！
★住宅資金＋老後資金として貯蓄・運用する目安額
手取り収入の20%が最低ライン、ムリなく継続できるライン
手取り収入の25～30％が、将来の安心度が一気に上がるライン
先取り貯蓄の徹底
生活費で余ったお金を貯蓄に回すのではなく、給料が入った瞬間に、貯蓄口座に移す、資産運用に回すことが、この年代で確実に資産を作る鉄則です。「余ったら貯める」「余裕ができたら始める」ではほぼ実現しません。住宅ローンの成否は、借りた後ではなく、借りる前のこのような習慣でほぼ決まると言っても過言ではありません。
住宅取得は、家計全体を見直す絶好のタイミングです。 住宅・教育・老後という三大支出を同時にマネジメントしながら余裕のあるキャッシュフローを維持すること、変化に強い柔軟な資金計画を構築することが、理想の暮らしを守り抜く確かな一歩となります。
40代後半～50代前半での家づくり
ライフスタイル
子どもがいる世帯では、子どもの教育費の負担が大幅に増える年代。また、親の介護の負担がいつ来てもおかしくない年代でもあります。収入は安定している、今後のライフプランもある程度見えてきている、など将来の見通しが立てやすく、老後のことを見越した家づくりができる世代でもあります。
購入計画
一般的に住宅ローンの完済時年齢は80歳程度に設定されていることが多いため、長期の住宅ローンが組めなくなり、借入額を低めに抑える必要が出てきます。そのため、頭金の金額次第で家の予算が変わる可能性が高くなります。
収入がピークを迎える一方で、定年退職までのカウントダウンが始まっているこの年代、マイホームの資金計画の失敗が老後破綻に直結しかねません。
FPのチェックポイント
支出の優先順位を決める
この年代における鉄則は、自分の老後資金を削ってまで他の費用に回さないことです。そのためには資金計画の全体像を把握して、支出は優先順位を決めて判断することが大事
教育費は「出せる総額」を先に決める
【教育費の目安】
大学4年間
国公立：約250万〜350万円
私立文系：約400万〜600万円
私立理系：約600万〜800万円
下宿・仕送り
→ 年間100万〜150万円追加
親の出せる上限額を提示しましょう。不足分は、奨学金などを利用するという選択肢を含め、家族間で早めに話し合うことが重要です。子どもの希望を最優先にしてあげたい気持ちはわかりますが、家計が崩壊してしまい、老後に子どもの仕送りに頼る生活になっては本末転倒です。積み立ててきた学資保険やNISAをいつ取り崩すか、計画を立てたうえで、家にいくらまでなら出せるか判断しましょう。
優先順位としては、家計の持続性＞教育の選択肢です。
介護費は、基本、親の財布で行うものと考える
【介護費の目安】
在宅介護：月5万〜10万円
施設介護：月15万〜30万円
初期費用：0〜数百万円
介護は、いつ始まり、いつ終わるかが見えない予測困難なリスクです。介護費用は、原則として「親の年金と貯蓄」の範囲内と考えましょう。もし、自分たちの家計から捻出すると共倒れのリスクがありますし、40代後半〜50代前半の年収のピーク時に介護のために仕事を辞めてしまうと、自身の老後資金を大きく失うことになりかねません。公的サービス（介護保険）をフル活用し、「プロに任せて自分は稼ぎ続ける」体制を整えおくことが将来の安心につながります。
住宅資金の現金負担率を上げる
この年代のローンの返済負担率は少し厳しめに考えて年収の16%以内が理想。そうなってくると自己資金（現金）の用意が必須要件となってきます。手元資金（生活費の１年分＋老後資金の最低ライン＋教育費の上限ライン）を確保したうえで、自己資金は「物件価格の20％～30％」が一つの目安。
この年代は「時間」という制約を正しく認識すること、その中で無理のない資金配分を行うことが何より重要となります。マイホームの資金計画は、家計の体力に見合ったサイズ感を見極め、コンパクトでも質の高い暮らしを追求することが、心豊かで安心のセカンドライフに繋がります。
50代後半～60代での家づくり
ライフスタイル
子育てや仕事が一段落する年代
子どもが巣立った後の第2の人生は意外に長いものです。セカンドライフを満喫すべく、ライフスタイルにあった間取りや趣味を楽しむ部屋を設けたり、老後も健康に快適に暮らせるよう夫婦二人を中心とした理想の家づくりを考えていきましょう。
購入計画
60歳以上でも住宅ローンの利用は可能ですが、借りるにしても短期のローンとなるため借入できる金額は低くなることが考えられます。自己資金の金額が大きく家の予算に影響してきます。
この年代の資金計画で重要なのは「家を建てられるか」ではなく「建てた後、その選択で資産が何歳まで持つか（= 資産寿命)」という視点です。
FPのチェックポイント
一生安心の暮らしを手に入れるための家づくりを目指す
収支＆資産を整理して把握する
「今いくらあるか」を正確に知る
預貯金、投資資産、保険、不動産など、使える資産がどれだけあるかを確認する
「今後いくら入って・出ていくか」を見積もる
公的年金（ねんきん定期便、ねんきんネットで確認）、勤務先からの退職金・企業年金、就労収入（セカンドキャリア含む） など、今後の収入を見積もる
生活費（何となくではなく、実際に使っている額）を確認する
【固定費】
住居費、水道光熱費、保険料、通信費、車関連費、サブスクなど
【変動費】
食費、日用品、交際費、趣味娯楽費、理美容費、医療費など
【特別費（年額）】
自動車税、固定資産税、車検代、帰省・旅行費用、冠婚葬祭 、不定期な買い物など
今後10年間の大きな支出を書き出す
住宅修繕、車買替、子どもの結婚援助、介護など、今後10年間の予定支出を洗い出してみる
今後、不要となる支出は？
仕事関連費用、教育費・仕送り、生命保険料など、このさき
「その結果いつ尽きるか」をシミュレーションする
キャッシュフロー表を作成して、今のままで「何歳までお金が持つか？（=資産寿命）」を確認しましょう。
現実的な住宅予算の確認
住宅会社に2つのパターンの「概算見積り」を出してもらう
1.理想をすべて詰め込んだプラン： いくらになるかを把握する
2.最低限の住み替え・リフォームプラン： これ以下にはならない基準を知る
見積書のチェックポイント
・建てた後のコストを最優先で見る
光熱費、修繕費、固定資産税など
この年代では初期費用よりも重要事項
高断熱・高気密住宅はランニングコストを抑えることができる。さらに健康面でも、ヒートショック、呼吸器疾患などのリスク低減にも繋がる。
規模・仕様を調整する
家のサイズ・使用は「将来基準」で考える
50代後半以降は「コンパクト」「ワンフロア生活」「メンテしやすい」が正解
・資産性も無視しない
終の住処といっても「売却」「賃貸」「相続」の可能性はあります。立地、流動性は必ずチェックしましょう。
生活費と資産寿命のバランスを取った「適正予算ライン」を判断しましょう。
住宅ローン「借りない or 借りる 」資産運用「あり or なし」
現金購入
ローンを一切組まず、自己資金のみで家を取得する
〇メリット
固定費が読みやすく、支出が安定する
精神的な安心感が大きい
利息負担がない
▲デメリット
手元資金が減り、急な支出に弱くなる
一括支出により資産寿命が短くなるケースもある
資産運用の機会を失い、インフレに対して不利になるかも
👉 向いている人
資産に十分な余裕がある
安定・安心を最優先したい
運用リスクを取りたくない
ローンあり＋資産運用あり
低金利の住宅ローンを最大限活用し、手元の現金をNISA等で運用する
〇メリット
手元資金を手厚く残せるため、緊急時の対応力が高い
上手くいけば資産寿命を延ばせる
団信が生命保険代わりになる
▲デメリット
ローン返済＋運用の価格変動のリスクがかかる
取り崩しのタイミング次第で資産が減ることも
精神的負担がある
👉 向いている人
資産規模に余裕がありリスク許容度が高い
運用経験があり長期視点を維持できる
ローン少なめ＋資産運用控え目
頭金を多めに入れて借入額を抑え、残った現金を低リスクな運用に充てる
〇メリット
手元資金を一定確保できるため、突発支出にも対応可能
家計が崩れにくい
運用も無理のない範囲で継続できるため、インフレ対策も一定可能
▲デメリット
ローン・運用ともに効果が中途半端になりやすい
資産は緩やかに減少しやすい
バランスを誤るとどちらのメリットも活かせない
👉 向いている人
大きなリスクは避けたいが手元に現金がないのも不安
安定と柔軟性を両立したい
資金計画をしっかり作れる
この3つに「正解」はありませんが「どれが得か」ではなく「どれなら最後まで安心して続けられるか」この視点で選ぶことが後悔しない資金計画につながります。
この年代の場合、理想の住まいを実現しながらも、100歳まで安心して暮らせるだけの資産を残すことが最重要課題です。「100歳までのキャッシュフロー表」を作成し住宅取得後も資産が枯渇しないラインを確認しましょう。
■各年代共通 住宅性能は「コスト削減戦略」と考える
コスト削減戦略① 光熱費の削減
高断熱・高気密住宅にすることで光熱費を削減する
一般住宅：年間光熱費 20〜30万円
高性能住宅：年間光熱費 10〜15万円
その差額は年間10～15万円前後、30年間で300～350万円前後の差となり、光熱費の差は老後の生活に大きく影響してきます。
コスト削減戦略② 健康リスク軽減→医療費の削減
日本の一般住宅の場合、ヒートショックによる急激な血圧変化、結露・カビの発生による呼吸器疾患が起こる確率が高いと言われています。
高気密・高断熱の高性能住宅の場合、家中の室温が安定するため、「ヒートショック防止による血圧の安定」「結露・カビの抑制による呼吸器疾患の改善」「睡眠の質の改善」といった報告がされています。
慶應義塾大学・伊香保教授らの研究データによると、住宅の断熱性能を上げることで、1人あたり年間で数万円単位の医療費削減効果が期待できるという結果が出ています。
コスト戦略③ 修繕費・メンテナンス費削減
断熱性、気密性が低いと、室内外の温度差が大きくなり、 壁の中や窓で結露が発生します。結果、カビ・腐食・断熱材劣化が発生し、家の見えないところが傷んでいきます。それに対して、高断熱＋高気密の家は、室内外の温度差が小さいため、結露が発生しにくく、構造そのものが長持ちする家になるのです。その修繕費用やメンテナンス費用のコストの差は、数百万レベルになると言われています。
どの年代でも共通して言えるのは、高性能住宅は贅沢ではなく、将来の家計防衛策と考えていただきたいということです。とはいえ、高性能住宅は初期コストが大きくかかります。やみくもな高性能ではなく、コスパ最適ラインを考えるという冷静な判断も必要となってきます。
まとめ
年代によってマイホームを購入したい理由もマイホームへの要望を変わってきます。ですから、家を購入するタイミングはライフスタイルや考え方によって人それぞれ異なって当たり前。
ただ、どの年代の方でも共通しているのは
⭐憧れのマイホームを購入し新しい生活をすることを楽しみにしているということ
⭐住宅購入に際してお金は重要な課題となるということ
家族のこれからのライフプランを考え、将来、どのタイミングで何にいくら必要になるのかの資金計画を立てることで、それぞれのご家族にとってのベストなタイミングをみつけていただきたいと思います?
また、どの年代であっても、
⭐家を建てた後の「ランニングコスト」が、その後の生活に大きく影響してくるということ
月の負担だけでいえば、それほど大きな効果があるとは言えないかもしれません。でも、そのわずかな違いが、20年後、30年後、40年後、50年後の家計収支には大きく影響してくるということです。
ランニングコストを抑えることができる家づくりとは？
まず家づくりの基本的な知識を身につけていただきたいと思います。後悔しない理想の家づくりへの出発点として、どうぞ「家づくり学校」をご利用ください。
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