アドバイザーブログ
家づくり学校 神戸校
2021.05.02
今井 園美
初めての人にもわかる【住宅ローン控除（減税）】③中古住宅＆リフォーム
住宅ローン控除（減税）とは、
住宅ローンを利用して住宅を取得する方の金利負担の軽減を図るための制度で、自分たちが住むための家の購入に住宅ローンを利用していて、一定の要件を満たしている人が対象となっています。
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住宅ローン減税は「新築住宅」だけでなく「中古住宅」も対象
中古住宅の場合、新築住宅と共通の要件を満たしたうえで、さらに中古住宅固有の要件（耐震性などの基準）も満たす必要があります。
新築住宅・中古住宅に共通の要件
・個人の居住用である（別荘、セカンドハウスなどは対象外）
・新築または取得日から6か月以内に入居している
・控除を受ける年の12月31日までに入居している
・床面積がが50㎡以上（一部、40㎡以上）
※40㎡以上50㎡未満については、合計所得金額が1,000万円以下の年のみ適用
・借入期間が10年以上
・年収が3000万円以下
中古住宅の固有の要件
⭐築年数が一定年数以下であること
木造などの「耐火建築物以外」：築20年以内
鉄筋コンクリート等で建てれらたマンションなどの耐火建築物：築25年以内
※築年数がクリアできない場合でも、
・耐震基準適合証明書（2年以内に審査を終えている）
・既存住宅性能評価書または既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書
を取得できれば、住宅ローン控除を活用することができます。
⭐耐震基準に適合していることが確認された住宅であること
※次のいずれかの書類を用意し耐震性を証明する必要があります。
○耐震基準適合証明書
国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの
○既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）
既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの
○既存住宅売買瑕疵保険付き証明書
住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険（既存住宅売買瑕疵保険）に加入していること。
✅個人間売買の中古住宅は要注意
個人から購入した中古住宅で消費税がかからない場合は、年間控除額の上限は40万円ではなく20万円となります。
中古住宅を購入してリフォームの場合はどうなるの？
中古住宅を買ってリノベーションするなら「リフォーム減税制度」を利用して、所得税の控除を受けることができます。
リフォーム減税制度
マイホームをリフォームすると税金が優遇される制度で、要件に合うリフォームを行うと、所得税から一定額が控除さます。
⭐次の3つの制度から1つを選んで利用
・住宅ローン減税（借入期間10年）
・ローン型減税（借入期間5年）
・投資型減税（ローン利用は問われない）
住宅ローン減税
借入期間10年以上のリフォームローンを組むことが要件です。一般的には住宅の新築や購入で利用される住宅ローン減税制度です。比較的規模の大きい増改築やリフォームでも利用できます。
ローン型減税
償還期間が５年以上のリフォームローンの利用で適用されます。
【内容】
・改修後その家に入居した年から5年間、所得税から控除
・①②のいずれか少ない額が所得税から控除
①対象リフォームの工事費用（上限250万円）分の2％＋年末のローン残高の1％
②12万5000円
※同時に耐震改修を行えば、投資型減税との併用が可能です。
投資型減税
住宅ローンを利用しなくても減税が適用できる制度（※住宅ローンを利用していても適用可能）
【内容】
・工事を完了した年の分の所得税から一度だけ控除
・①②のいずれか少ない額が所得税から控除
①標準的な工事費用相当額の10％
②控除限度額
・耐震、省エネ、同居対応、耐久性向上：25万円
（省エネリフォームと併せて太陽光発電装置を設置する場合は35万円）
（耐震、省エネリフォームと併せて長期優良化リフォームを行う場合は50万円）
・バリアフリーリフォーム：20万円
※耐震とバリアフリーのリフォームなど、複数の要件を満たす場合は、制度の併用ができる
※耐震リフォームは、ローン型減税または住宅ローン控除との併用もできる。
✅リフォーム減税制度は、投資型減税の耐震改修を除いて、住宅ローン減税と併用することはできません。
リフォームやリノベーションの場合は複雑でわかりにくいですよね?上手に使い分けてくださいね。
⭐選ぶポイント⭐
中古住宅の購入に合わせてリノベーション →住宅ローン減税
今お住まいの家を自己資金でリフォーム →投資型のリフォーム減税
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子どもたちの教育資金に苦労した経験からファイナンシャルプランナーに興味を持ち、2010年に2級FP技能士、2013年に住宅ローンアドバイザーの資格を取得。暮らしのお金に関する相談業務を中心に活動してきました。得意分野は「住宅ローン」と「家計の見直し」です。2017年から家づくり学校にて、FP資格を生かした家づくりアドバイザーとしてお客様の家づくりをサポートしています。続きを読む
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