【ざっくり解説】住宅ローンを組んだ時の土地購入流れは?

希望地が見つかってから決済を迎えるまでの流れをざっくりと解説いたします!

まずは土地が自分のものになるまでの流れを一覧で!

  • ①買付証明書を提出する
  • ②住宅ローンの仮審査の申込みをする
  • ③売買契約を結ぶ
  • ④住宅ローンの本審査の申込みをする
  • ⑤決済する
  • ⑥登記を申請する

一般的に①~⑤までの期間は2~3カ月ほどしかありません。その間にいろいろと進めていかないといけないので土地を買ってからはバタバタだと覚悟してください!

流れを踏まえていると余裕度も変わってくると思います。一つひとつの詳細を解説していきます。

①買付証明書を提出する

買付証明書は見方を変えると【優先購入権】ともいえます。人気の土地の場合、買付証明書を提出した順に買う権利がまわってきて、期限までに意思確認ができなかった場合や、住宅ローンの仮審査に落ちてしまうと脱落し、次の人に購入権が移っていきます。

基本的には買付証明書には法的拘束力はありませんので「この土地が誰かに取られてしまったら後悔しちゃうかも…」と思うくらい土地に魅力を感じているのであれば、すぐにでも提出することをおススメします。ただ、場合によってはキャンセルした際に損害賠償の責任を負う可能性もありますので事前に確認のうえ進めてください!!

さて、買付証明書で一番大切なことを説明いたします。それは、買付証明書を提出するタイミングが値引き交渉ができる最後のタイミングだということです!

法的拘束力はないとはいえ「この土地をこの金額で購入しますね」という予約行為になりますので、提出したあとに「やっぱりもっと値下げして売って!」というのはルール違反になります。

買付証明書を提出する前に、不動産会社さんや売主さんに対して「あと数万でも安くなりませんか?」と価格交渉してみてください。このへんは言ったもん勝ちになりますのでダメモトでも交渉は必須です☀

②住宅ローンの仮審査の申込み

仮審査は少なくとも売買契約までには済ませるようにしましょう。仮審査は土地と建物の概算がわかれば申込むことができます。

もし仮審査に落ちてしまうと当然本審査も通りませんので、土地の決済をすることができません。もし売買契約を結んだあとに仮審査をして落ちてしまったら……。契約をしたあとのキャンセルになるので違約金が発生する可能性があります!

ただもちろん、仮審査に通っても本審査で落ちてしまうケースもあります。そんなときの救済措置を下記の項でご説明します。

③土地の売買契約

本審査には「土地の売買契約」と「建築請負契約」の提出が必須なので、契約を結んでから進めることになるのですが、上にもある通り落ちてしまうケースがあります。

そうなったときに自分の身を守るためにも売買契約の中に【ローン特約】を盛り込んでください。最初から入っているケースもあるかもしれませんが、もしなければ不動産会社の方に相談してみてください。

ローン特約はもし融資が通らなかったときに契約を白紙撤回するというものです。契約を結ぶ前にぜひ言ってみてください。

また、土地の売買契約の際には土地代金の約1割を手付金として払います。(1500万の土地であれば約150万)これは、土地代金の前払いみたいなものなので、余分に払わないといけないお金ではありません。

ただ、本審査前の状況なので融資は実行できません。なるべく現金で渡せるように準備しておくのが吉です。

④住宅ローンの本審査の申込み

繰り返しになりますが、本審査には「土地の売買契約」と「建築請負契約」を合わせて提出する必要があります。本審査を申し込むまでに住宅会社を決定してプランニングをしてもらい費用を固める必要がありますので、ここが家づくりの中でも一番忙しくなるタイミングだと思います。

⑤決済。残代金の支払い

売買契約を結んだ約1~2カ月後にやってくるのが決済です。決済日は売買契約を結ぶときに売主さんとも相談して決めます。

既に1割手付金として払っているので、決済日には残りの9割を払う形に。この時には融資が通っているはずなので、住宅ローンを使って支払っていきます。

⑥登記の申請

登記を申請して名義を変更することで、正式に土地が自分のものになります。


これだけのことを時間勝負で片づけていかないといけませんから、自分達でしっかり調べつつも周りの方の手を借りつつ進めていくことをおススメします。

希望の土地が見つかるまで時間はかかるかもしれませんが、その時間は信頼できる人探しの時間としてたっぷり活用いただけたらと思います!

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