2世帯住宅の場合の援助資金の留意点
2023.10.25
2020.10.23
今井 園美
二世帯住宅では親と子の2つの世帯が一緒に暮らすため、それなりの広さが必要になり、建築費用も割高になります。ですから、二世帯住宅の場合、親から子へ資金の援助という話もよく聞きます。
住宅の購入、新築、増改築等をするための資金を親や祖父母からもらう場合「住宅取得等資金贈与の非課税」という制度を利用できます。二世帯住宅の場合、登記方法の違いによって非課税の対象が異なります。
住宅取得等資金の贈与と二世帯住宅の登記について
二世帯住宅の登記の方法としては①単独登記、②共有登記、③区分登記があります。
①【子の単独登記】
子供が単独で登記する場合には、子供名義で家屋の全部を所有することになりますので、非課税制度の対象となります。
②【親と子の共有登記】
親・子供で共有登記の場合には、取得する住宅に親の持分が含まれることになります。そのため、非課税制度の要件「その全額を受遺者が居住する住宅の取得に充てること」にあてはまらないとされた場合、非課税の特例が適用できなくなることも考えられます。
ですが、取得する住宅に親の持分が含まれていても、贈与を受ける子供の居住部分が全体の床面積の2分の1以上であれば、非課税制度の対象になります。
③【親と子の区分登記】
親と子供の区分登記の場合には親の住む部分と子供の住む部分それぞれ別々に単独のものとして登記としますので、子供の取得する部分のみが非課税制度の対象となります。
住宅取得等資金の非課税制度の要件には「住宅の登記簿上の床面積が、50平方メートル以上240平方メートル以下であること」があります。
二世帯住宅の場合の床面積の判定は、登記方法により異なります。
①区分所有登記していない場合 → 建物全体の床面積の合計
②区分所有登記している場合 → 子世帯部分の床面積
②区分所有登記している場合 → 子世帯部分の床面積
①の場合は、建物全体の床面積が240平方メートル以下であり、かつ、子世帯部分の面積が全体の床面積の2分の1以上となる必要があります。
②の場合は、区分所有登記の部分の面積となり、子世帯部分の床面積が240平方メートル以下であればよいことになります。
2世帯住宅建築後、年月がたち両親が亡くなってしまった場合、同居をしているとその土地にかかる相続税は330㎡までであれば8割減となる「小規模宅地等の特例 」もあります。
非課税制度を受ける場合の床面積の上限は240平方メートルですから、大きな二世帯住宅を建築する場合は、子世帯部分につき区分所有登記とする必要があります。一方、相続の際に「小規模宅地等の特例」の適用を受けるためには、区分所有登記は不利になります。
二世帯住宅だからといって安易に区分登記するのではなくて、将来の相続計画などを含めて、しっかりと家族で話し合うことが大切です。
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