住宅ローンを「いくら借りれるの？」

マイホーム購入には、ほとんどの方が住宅ローンを利用されます。そこで、皆さんがまず気にされるのが「自分たちは、いくら借りれるの？」です。

いくら借りれるの？

いくらまでなら借りれるのか？その限度額を借入可能額と言います。

借入可能額の計算方法は

年収×①返済負担率（返済比率）基準－他のローンの年間返済額＝年間返済額
年間返済額÷12か月÷②100万円あたりの毎月返済額×100万円＝借入可能額

と、少しばかり複雑です。

ポイント①「返済負担率（返済比率）基準」とは、

「年収に占める年間返済額の割合」のことを言います。住宅ローンの審査で金融機関がチェックするポイントの一つです。
この時の「年収」は、社会保険料や源泉所得税、その他の控除（住民税や積立金など）が引かれる前の「総支給額」を指します。源泉徴収票では、支給額欄の右端に記載されている金額です。

「返済負担率基準」は、金融機関や住宅ローンの種類によって異なりますが概ね30％～35％程度となっています。

例えば、住宅金融支援機構のフラット35の返済負担率基準は以下の通りです。

金融機関によっては、年収が600万円以上なら基準が40％以下というケースもあります。

例えば、年収450万円の方の場合、返済負担率は35%までOKとなると

450万円（年収）×35％（返済負担率基準）＝157.5万円
↑年間年間返済額は157.5万円、つまり毎月131,250万円の返済までなら可能ということです。

これを元に、金利1.5％、元利均等、借入期間35年で計算すると
借入可能額は、4,286万円となります。

これは、あくまでも「他のローン（借入金）」がなければという場合です。
他のローン（借入金）とは、自動車ローン、教育ローン、カードローン（クレジットカードによるキャッシングや商品の分割払い・リボ払いによる購入）などの借入のことを指します（奨学金は該当しません）

仮に、現在、自動車ローンを毎月25,000円とボーナス時に5万円（年2回）を返済していたとしたら、「他のローンの年間返済額」は40万円となります。
その場合、
450万円（年収）×35％（返済負担率基準）－40万円（他のローンの年間返済額）＝117.5万円
上記と同条件であれば、
借入可能額は、3,188万円となります。

同じ年収でも他にローン（借入金）があると、住宅ローンの借入可能額はグッと少なくなってしまうということです。

ポイント②
100万円あたりの毎月返済額は「返済期間」と「金利」で決まります。

現在「金利」は、変動型などで借りると1％未満だったりするほど低金利です。ただし、金融機関がそのままの金利で審査をしてくれるかというと・・そうとは限りません。実は、審査のための金利を設定している金融機関が多くあります。

例えば、年収450万円、返済負担率基準35％、元利均等、借入期間35年の場合

このチラシのように実際に適用される金利0.74%で計算すると借入可能額（上限）は、約4,800万円となりますが、審査金利が年4.0％だとすると借入可能額（上限）は、約2,960万円となります。

ここでも、住宅ローンの借入可能額がグッと少なくなりました。

返済負担率（返済比率）の基準や審査のための金利は金融機関によって違います。なるべく基準の緩い金融機関で借りればたくさん借りられるので、マイホーム予算を増やすことはできるでしょう、が、銀行が「貸してくれる金額」が「無理なく返せる金額」とイコールではありませんので、将来にわたって、ちゃんと返していける金額かどうかを考えていただきたいと思います。

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